CBRE2025년 3분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜
CBRE 그룹 (CBRE Group Inc Common Stock Class A) 실적 분석 보고서
보고일: 2025-10-23 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료
핵심 요약: CBRE의 2025년 3분기 핵심 EPS는 전년 동기 대비 34%, 핵심 EBITDA는 19% 증가했다. 회사는 회복력 있는 사업과 거래성 사업 모두에서 두 자릿수 매출 성장을 달성했고, 네 개 사업부문 모두가 성장 및 영업 레버리지를 냈다고 밝혔다. 데이터센터 관련 2025년 3분기 매출은 약 7억 달러로 2024년 3분기보다 증가했으며, 네 부문 모두의 수익성에 기여해 분기 전체 EBITDA의 약 10%를 차지했다. 일본·인도 합산 매출은 30% 이상 증가해 약 4억 달러였다. 회사는 2025년 연간 핵심 EPS 가이던스를 기존 6.10~6.20달러에서 6.25~6.35달러로 올렸다. 새 범위의 중간값은 전년 대비 24% 성장 및 기존 최고 EPS보다 10% 이상 높은 수준이며, 회사는 3분기 초과성과와 4분기 파이프라인을 근거로 들었다. 연간 잉여현금흐름은 약 18억 달러로 예상되며, 회사는 2025년 3분기 말 순레버리지를 1.2배로 예상하고 연말까지 디레버리징을 이어갈 것으로 전망했다.
주요 재무 지표와 가이던스
| 지표 항목 | 실적 / 가이던스 | 전년 동기 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재무 결과 1 | 2025년 3분기 핵심 EPS는 전년 동기 대비 34%, 핵심 EBITDA는 19% 증가했다. 부문 성장률은 현지 통화 기준이며, 회사는 달러 기준 성장률에는 환율로 인한 1~2%의 수혜가 더해진다고 설명했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 2 | 어드바이저리 서비스 매출은 전년 동기 대비 16%, 글로벌 임대차 매출은 17% 증가했다. 미국 임대차 매출은 역대 3분기 중 최고 수준으로 18% 늘었고, 미국 산업용 임대차는 제3자 물류업체의 면적 확대와 대형 입주자 복귀에 힘입어 27% 증가했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 3 | 부동산 매각 매출은 전년 동기 대비 28% 증가했고, 모기지 조성 매출은 10%대 후반 성장했다. 어드바이저리 SOP는 강한 영업 레버리지에 힘입어 23% 증가했으나, 이 부문 증분마진은 인센티브 보상 증가 영향으로 25%를 조금 넘는 수준이었다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 4 | 빌딩 운영 및 경험(BOE) 부문 매출은 11%, SOP는 15% 증가했다. 미주 지역 매출은 강한 시장점유율 확대를 반영해 30% 증가했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 5 | 프로젝트 관리 부문 매출은 19% 증가했고 패스스루 비용은 23% 늘었다. 패스스루 비용을 제외한 매출 대비 프로젝트 관리 SOP는 16% 증가해 영업 레버리지를 보였다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 6 | 부동산 투자(REI) 부문 영업이익은 기대에 부합하며 8% 증가했다. 투자관리 부문은 분기 중 24억 달러의 신규 자본을 조달했고, 분기 말 AUM은 약 1,560억 달러로 분기 중 5억 달러 증가했다. 환율 역풍이 없었다면 AUM 증가는 13억 달러였을 것이라고 회사는 밝혔다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 전망 1 가이던스 | 회사는 2025년 연간 핵심 EPS 가이던스를 6.25~6.35달러로 상향했다. 이 전망에는 개발 사업의 데이터센터 부지 처분 기여가 포함된다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 2 가이던스 | 경영진은 2025년 4분기 초부터 10월까지 임대차와 매각 모두에서 강한 활동을 보고 있다고 밝혔다. 거래 활동이 현재 추세를 유지하고 올해 수익화에 높은 확신을 둔 개발 부지가 실제 처분되면 EPS 가이던스 상단에 도달할 수 있다고 설명했다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 3 가이던스 | 회사는 2025년 연간 잉여현금흐름을 약 18억 달러로 예상하며, 연말까지 계속 디레버리징할 계획이다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 4 가이던스 | BOE 엔터프라이즈 파이프라인은 매우 강하고 2025년 4분기 수주 물량은 상당히 높을 것으로 예상한다. 대형 계약의 수주와 매출 인식 사이에는 리드타임이 있어, 이 수주 효과는 2026년 하반기 무렵 BOE 매출에 반영되기 시작할 것으로 전망했다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 5 가이던스 | 데이터센터는 2025년 전체 이익의 약 10%를 차지하고 2026년에는 그보다 더 큰 비중을 차지할 것으로 회사는 예상했다. 향후 5년 또는 그 이상 지속될 수 있는 건설 사이클과 그 이후 운영·개보수 수요를 장기 기회로 제시했다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
부문별 실적과 사업 분석
총 4개 부문
- 어드바이저리에서 데이터센터 임대차 매출은 전년 동기 대비 두 배 이상 증가했고, 미국 오피스 임대차도 두 자릿수 성장했다. 미국 외에서는 인도와 일본이 아시아태평양 임대차 성장을 이끈 반면 유럽 실적은 엇갈렸다.
- 부동산 매각은 미국의 오피스·산업용·데이터센터 강세와 독일·네덜란드·일본의 강한 성장에 힘입었다. 모기지 조성 수수료 증가는 주로 CMBS 대출기관, 은행, 부채 펀드에서 나왔다.
- BOE 엔터프라이즈 사업은 데이터센터 하이퍼스케일러 업무와 기술·생명과학·헬스케어 고객의 신규 수주 및 계약 확대로 성장했다. 로컬 사업은 영국과 미주의 지속적 성장에 힘입어 매출이 10%대 중반 증가했다.
- 프로젝트 관리는 영국·중동·북미에서 광범위한 두 자릿수 매출 성장을 기록했다. 영국 정부의 대형 국가 보건의료 위임 업무와 하이퍼스케일러의 데이터센터 프로젝트 수요가 활동을 뒷받침했지만, AI 투자에 자본지출을 집중하는 일부 기술 고객의 부진이 일부 상쇄했다.
- 기존 Turner & Townsend의 북미 매출은 2022년 이후 두 배 이상 증가했다. 회사는 Turner & Townsend 운영모델을 전 세계적으로 통합했고 재무·인사 플랫폼 통합을 시작했으며, CBRE 기술 플랫폼을 사용하는 통합 부분에서 2026년 비용 시너지를 기대했다.
- 개발 부문은 Trammell Crow Company의 토지 취득·인허가·개선 역량을 활용해 대형 데이터센터 부지 수요를 공략한다. 회사는 데이터센터 토지 확보에서 전력 접근성이 핵심 제약이자 경쟁이 치열한 영역이라고 설명했다.
- 경영진은 투자 매각 시장이 역사적 회복보다 더 길고 느린 회복 국면의 초기 단계에 있다고 평가했다. 9월 금리 하락 후 매각 활동이 늘었고 매수·매도자 기대 격차가 크게 축소됐으며, 거시경제 변수가 없으면 향후 수년간 견조하고 꾸준한 회복을 예상했다.
- 회사는 어드바이저리 인력이 적정 수준이면서도 임대차, 투자 매각, 특히 모기지 조성에서 추가 인재를 영입하고 있다고 밝혔다. 글로벌 임대차 리더십 개선, 관리형 브로커리지 플랫폼, 기술·데이터·리서치·직장설계·노동분석 도구가 고객 수주와 인재 확보·유지에 기여한다고 설명했다.
- 대형 입주기업에는 BOE의 시설관리, 프로젝트 관리의 프로그램·프로젝트·비용 컨설팅, 임대차, Trammell Crow의 맞춤형 개발을 네 부문에 걸쳐 제공한다. 회사는 각 서비스의 만족도를 기반으로 교차판매를 확대하고, 일부 고객에는 번들형 구매 기회도 있다고 밝혔다.
- 데이터센터에서는 Trammell Crow의 토지 개발·수익화, 어드바이저리의 금융조달·매각·임대차, 프로젝트 관리·비용 컨설팅, BOE의 운영 서비스를 결합하는 전략을 설명했다. BOE에서는 약 800개 데이터센터 관리와 DirectLine의 화이트스페이스 소규모 개선 업무를 통합해 별도 디지털 인프라 서비스 사업을 구축 중이다.
- 경영진은 오피스 임대차 성장이 지난 12개월 추세와 파이프라인에서 광범위하게 나타날 것으로 보며, 수요가 미래에서 앞당겨진 것은 아니라고 평가했다. 3분기에는 뉴욕과 샌프란시스코 등 관문 시장이 상대적으로 강했고, 고품질 공간 수요가 낮은 등급 건물의 업그레이드와 신규 개발로 확산되고 있다고 설명했다.
- 회사는 2025년 3분기에 자사주를 매입하지 않은 것이 매입을 피하려는 적극적 결정은 아니었다고 밝혔다. 주가가 저평가됐다고 계속 판단하며, M&A에 배정되지 않은 가용 잉여현금흐름은 자사주 매입에 사용한다는 방침을 재확인했다.
- 자본 배분의 우선순위는 M&A와 REI 공동투자이며, 회사는 회복력이 있고 구조적 순풍을 받을 수 있는 사업 및 CBRE 플랫폼에서 가치를 높일 수 있는 운영 우수 기업을 인수 대상으로 찾고 있다고 밝혔다.
- 개발 포트폴리오에는 향후 5년간 수익화될 것으로 회사가 보는 9억 달러 초과의 내재 이익이 있다. 데이터센터 개발 부지 여러 곳은 2025년 말 또는 2026년에 수익화할 것으로 예상하지만, 분기별 처분 시점은 정확히 예측하기 어렵다고 설명했다.
- 2025년 핵심 EPS 가이던스 6.25~6.35달러 범위의 하단과 상단은 개발 수익화 실현 여부에 크게 좌우된다고 경영진은 밝혔다.
- 핵심 EPS 34% 성장, 핵심 EBITDA 19% 성장, 네 부문 모두의 성장 및 영업 레버리지는 사업 전반의 실적 모멘텀을 보여준다.
- 데이터센터 매출 약 7억 달러와 전체 EBITDA 약 10% 기여, 일본·인도 합산 매출의 30% 이상 증가 및 약 4억 달러 도달은 구조적 성장 영역의 기여 확대를 시사한다.
- 어드바이저리의 매출 16%, 글로벌 임대차 17%, 매각 28%, SOP 23% 성장은 거래성 사업의 강한 회복을 나타낸다.
- BOE 엔터프라이즈의 강한 파이프라인과 2025년 4분기 높은 수주 예상은 대형 계약의 리드타임을 거쳐 2026년 하반기 매출 성장 기반이 될 수 있다.
- 약 18억 달러의 2025년 잉여현금흐름 전망, 회사가 예상한 분기 말 순레버리지 1.2배, 연말 디레버리징 계획은 투자·주주환원 선택지를 뒷받침한다.
Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)
Q&A #1
경영진은 전 부문에서 2025년 4분기 물량의 유의미한 선반영은 보지 못했다고 답했다. 다만 비교 기준이 높아져 2024년 4분기 매각 매출 성장률 35%와 전년 4분기 프로젝트 관리 SOP 성장률 30%가 2025년 4분기 성장률에 부담이 될 수 있다고 설명했다.
Q&A #2
어드바이저리 증분마진은 2025년 3분기 25%를 조금 넘었으며, 연초보다 낮아진 주된 원인은 해당 부문 실적에 따른 인센티브 보상 증가였다.
Q&A #3
데이터센터는 현재 건설 활동 급증의 수혜를 받고 있지만, 회사는 이후의 운영·재개발·업그레이드 단계에서도 프로젝트·프로그램·비용 컨설팅 및 BOE 서비스가 이어질 수 있는 지속적 사업을 만들고 있다고 설명했다.
Q&A #4
BOE의 시설관리 주소가능시장(TAM)은 데이터센터 운영, J&J 인수를 통한 정부 및 대형 병원 업무 진입, DirectLine의 데이터센터 화이트스페이스 업무로 확장됐다고 경영진은 말했다. 회사는 내부·외부 전략 검토에서 TAM 한계에 가까워졌다는 견해를 보지 못했다고 밝혔다.
Q&A #5
오피스 임대차는 3분기에 관문 시장이 상대적으로 회복됐고 특히 뉴욕과 샌프란시스코가 강했다. 경영진은 고품질 오피스 수요가 2·3차 시장으로 이동하고 있으며, 맨해튼에서는 저품질 건물의 고품질화가 진행 중이라고 답했다.
Q&A #6
회사 보유 댈러스 업타운 오피스 부지는 50만~75만 평방피트 개발이 가능하다. 경영진은 신용도가 높은 대형 사용자 관심을 근거로 50만~60만 평방피트의 신규 프라임 Class A 공간을 착공할 가능성이 꽤 높다고 설명했으나, 확정 계획으로 제시하지는 않았다.
Q&A #7
산업용 임대차 성장은 최고급 건물의 대형 임대와 소형·구형·2세대 공간의 갱신에서 동시에 나왔다. 회사는 최근 몇 년의 높은 공실률이 2026년 중반부터 하락하기 시작할 것으로 봤다.
Q&A #8
서비스 부문에서 어드바이저리 연간 마진은 2019년 이후 최고 수준에 가깝고 유지 가능하다고 회사는 평가했다. BOE는 2025년 마진 확대 후 2026년에 시설관리·자산관리 시너지로 추가 확대를, 프로젝트 관리는 비용 시너지에 따른 추가 마진 확대를 예상했다.
투자 시그널 및 관전 포인트
잠재적 리스크 및 불확실성
- 2025년 4분기에는 높은 비교 기준이 있다. 2024년 4분기 매각 매출 성장률은 35%, 프로젝트 관리 SOP 성장률은 30%였으며, 회사는 이에 따라 성장률이 둔화될 수 있다고 밝혔다.
- 2025년 핵심 EPS 가이던스의 상단 달성은 거래 활동의 지속과 올해 수익화에 높은 확신을 둔 데이터센터 개발 부지의 실제 수익화에 달려 있다. 가이던스 범위의 하단과 상단 간 차이는 개발 수익화에 좌우되며, 개발 자산 처분 시점은 특히 분기별로 예측하기 어렵다고 회사는 설명했다.
- 프로젝트 관리 성장에는 AI 투자에 자본지출을 집중하는 일부 기술 고객의 지속적 부진이 일부 상쇄 요인으로 작용했다.
- 투자 매각 시장은 회복 초기 단계로 평가되며, 경영진은 거시경제 변화가 회복 기대를 한 방향 또는 다른 방향으로 바꿀 수 있다고 경고했다.
- 데이터센터 개발 부지에서는 전력 접근성이 핵심 제약이며, 토지 최종 사용자가 전력 당국과 전력을 확보하는 경쟁이 매우 치열하다고 경영진은 밝혔다.
향후 분기 핵심 관전 포인트
- 2025년 4분기 임대차·매각 활동과 높은 전년 비교 기준이 연간 핵심 EPS 가이던스 6.25~6.35달러 내 실제 결과에 미치는 영향을 확인할 필요가 있다.
- 데이터센터 개발 부지의 2025년 말 또는 2026년 수익화 시점과, 해당 처분이 핵심 EPS 가이던스 범위 내 어느 지점에 반영되는지 점검할 필요가 있다.
- BOE 엔터프라이즈의 2025년 4분기 수주 물량이 대형 계약 전환 리드타임을 거쳐 2026년 하반기 매출에 실제로 반영되는지 확인할 필요가 있다.
- 데이터센터가 2025년 전체 이익의 약 10%에서 2026년에 더 큰 비중으로 확대되는지와, 디지털 인프라 서비스 사업 통합 및 데이터센터 부지·서비스 수익화 진행을 추적할 필요가 있다.
- 개발 포트폴리오의 9억 달러 초과 내재 이익이 향후 5년간 계획대로 수익화되는지와 전력 확보 제약이 데이터센터 개발 부지 전략에 미치는 영향을 지켜볼 필요가 있다.
- 시설관리·자산관리 및 프로젝트 관리의 통합·비용 시너지가 2026년 BOE와 프로젝트 관리 마진 확대로 이어지는지 확인할 필요가 있다.
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