DOC2025년 2분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜

헬스피크 프로퍼티스 (Healthpeak Properties, Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서

보고일: 2025-07-24 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료

핵심 요약: Healthpeak은 2025년 2분기에 조정 FFO 주당 0.46달러, AFFO 주당 0.44달러, 전체 포트폴리오 동일점포 성장률 3.5%를 기록했으며, 상반기 실적을 반영해 연간 조정 FFO와 동일점포 현금 NOI 전망을 재확인했다. 외래의료 부문은 높은 임차인 유지율과 임대료 상승으로 초기 사업부 전망의 상단을 향하고, CCRC는 연초 이후 동일점포 성장률 12%로 사업부 전망 상단을 웃돌 것으로 회사는 예상했다. 생명과학 부문은 임차인의 자본조달 실패와 만기 영향으로 점유율 압박이 이어졌지만, 신규 투기성 공급 축소, M&A와 자본시장 개선 조짐을 장기 임대 수요 회복의 선행지표로 제시했다.

주요 재무 지표와 가이던스

지표 항목	실적 / 가이던스	전년 동기 대비	비고
재무 결과 1	2025년 2분기 조정 FFO는 주당 0.46달러, AFFO는 주당 0.44달러였고, 전체 포트폴리오 동일점포 성장률은 3.5%였다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 2	CCRC의 2분기 동일점포 성장률은 8.6%였으며, 5%의 요금 인상과 더 높은 입주비 판매가 이를 견인했다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 3	2분기 말 순부채/조정 EBITDA는 5.2배였고 유동성은 약 23억달러였다. 회사는 6월 상업어음으로 4억5천만달러의 선순위채를 상환했다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 4	CCRC 포트폴리오는 현금 입주비를 포함해 연간 약 2억달러의 NOI를 창출하며, 이는 팬데믹 이전인 2019년보다 50% 높다고 밝혔다.	실적	실적콜 요약
전망 1 가이던스	회사는 상반기의 강한 전반 실적을 근거로 2025년 조정 FFO와 전체 동일점포 현금 NOI 전망을 재확인했다.	목표	경영진 가이던스
전망 2 가이던스	CCRC는 연초 이후 동일점포 성장률 12%를 기록해 연간 사업부 가이던스 상단을 초과할 궤도에 있다고 밝혔다.	목표	경영진 가이던스
전망 3 가이던스	외래의료 부문은 2분기의 6% 재임대 스프레드와 임대 파이프라인을 바탕으로 초기 사업부 가이던스 상단을 향하고 있다고 밝혔다.	목표	경영진 가이던스
전망 4 가이던스	생명과학은 연말까지 점유율이 추가로 다소 하락할 수 있다고 보았다. 2025년 남은 만기는 50만 평방피트이고 이 중 약 10만 평방피트는 LOI 또는 협상 중이며, 체결됐지만 아직 입주하지 않은 임대의 기여도 남아 있다고 설명했다.	목표	경영진 가이던스

부문별 실적과 사업 분석

총 4개 부문

외래의료 부문은 2분기 임차인 유지율 85%, 임대료 마크투마켓 플러스 6%, 동일점포 현금 NOI 성장률 3.9%를 기록했다. 분기 중 100만 평방피트 이상을 임대했고, 이 중 신규 임대는 약 20만 평방피트였다.
외래의료 부문은 2025년 상반기에 약 200만 평방피트의 임대를 체결했고, 7월에 추가 41만9천 평방피트를 체결했으며 68만2천 평방피트가 LOI 상태였다.
생명과학 부문은 2분기 동일점포 성장률 1.5%, 임대료 마크투마켓 플러스 6%, 임차인 유지율 87%를 기록했다. 50만3천 평방피트의 임대 중 약 85%가 갱신이었고, 상반기 누적 임대는 약 78만 평방피트였다.
생명과학 총점유율은 2분기에 150bp 하락했다. 동일점포 점유율 하락 약 280~290bp는 만기 임차공간 재흡수, 포트폴리오 내 임차인 이전·확장, 연초 자본조달에 실패한 임차인 퇴거가 각각 대략 3분의 1씩 기여했다고 설명했다.
CCRC의 현재 점유율은 86%이며, 순입주비는 현지 중간 주택가격의 60% 수준이라고 설명했다. 2분기의 순차 점유율 하락은 숙련요양 부문의 통상적 계절성 때문이며 독립생활 거주자 수는 전분기 및 전년 대비 증가했다고 밝혔다.

회사는 전사 기술 업그레이드를 마쳤으며, 데이터 통합·접근성·생산성을 높이고 AI 역량을 신속히 도입하는 기반이 될 것으로 설명했다. 향후 AI 도구로 일상 운영과 자산 성과 가시성을 개선할 계획이다.
다음 달 보스턴 200만 평방피트와 텍사스 100만 평방피트의 자산관리를 내재화할 예정이며, 이를 통해 임차인과의 접점을 늘리고 관리 계층과 관료주의를 줄였다고 밝혔다.
외래의료 수요는 고령화와 편리하고 저비용인 진료 환경에 대한 선호로 지지받는 반면, 신규 공급은 약 20년래 최저 수준이라고 설명했다.
CMS의 입원환자 전용 목록 관련 제안은 기본적으로 외래 환경을 허용하는 방향으로 바뀔 수 있어, 영상·수술·고난도 시술에 집중한 회사의 외래의료 포트폴리오에 긍정적일 수 있다고 봤다.
생명과학에서 규제와 자본시장 환경의 회복은 임차인 자본조달과 신규 임대에 중요하지만, 최혜국 약가 정책 등은 복잡해 결과를 예측하기에는 이르다고 밝혔다.

회사는 애틀랜타의 대형 외래의료 개발 두 건을 인수했으며 예상 투자액은 1억5천만달러다. Northside Hospital의 외래 서비스와 의사가 앵커이고, 착공 전 사전임대율은 78%이며 목표 원가수익률은 7%대 중반이다.
자본배분의 최우선 과제는 강한 재무상태 유지라고 밝혔으며, 필요하면 기회주의적 자산 매각도 고려할 수 있다고 말했다.
회사는 최근 약 15개월간 3억달러의 자사주를 매입했으며, 재무여력과 주가 수준을 고려해 자사주 매입을 계속 선택지로 둘 것이라고 밝혔다.
생명과학 자산의 부실 기회에는 인내심 있고 절제된 방식으로 접근하겠다고 했으며, 신규·핵심 서브마켓의 자산을 선호하고 기존에 규모를 가진 시장에 집중할 방침이라고 설명했다.
상업어음 잔액은 채권시장을 보며 기회주의적으로 차환해 재무상태를 강화할 계획이라고 밝혔다.

외래의료 부문의 85% 임차인 유지율, 6% 임대료 마크투마켓, 3.9% 동일점포 현금 NOI 성장과 견조한 LOI 파이프라인이 임대 모멘텀을 뒷받침했다.
CCRC는 8.6%의 2분기 동일점포 성장과 연초 이후 12%의 성장률을 기록했고, 점유율 86%로 추가 개선 여지가 있다고 회사는 봤다.
생명과학의 투기성 신규 공급은 빠르게 0에 가까워지고 있으며, 일부 임대인의 대체용도 전환으로 400만 평방피트 이상이 공급 파이프라인에서 빠지고 있다고 언급했다.
최근 대형 생명과학 M&A, 2차 시장 재개, 임차인의 신규 자금조달·파트너십 사례는 자본 재순환과 장기 신규 임대 회복의 긍정적 신호로 제시됐다.
희귀질환 약가 변경과 연구·제조에 대한 우호적 세제 처리, 외래 진료를 확대할 수 있는 CMS 제안은 미국 바이오제약 투자와 외래의료 수요에 우호적일 수 있다고 평가했다.

Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)

Q&A #1

회사는 자본조달에 실패한 생명과학 임차인 때문에 하반기에도 점유율 역풍이 있을 수 있으나, 규모를 수치화하기는 어렵다고 밝혔다. 소형·비상장 바이오텍은 포트폴리오의 약 10%지만, 이는 모두 위험 임차인이라는 뜻이 아니며 현금을 충분히 보유한 임차인도 많다고 설명했다.

Q&A #2

생명과학 임차인 퇴거 후 회수 공간은 즉시 재임대 가능한 공간과 10~20년 사용으로 자본투자가 필요한 공간이 혼재하지만, 대체로 핵심 서브마켓의 캠퍼스 내 고품질 자산이라고 밝혔다.

Q&A #3

생명과학 2분기 임대의 약 85%는 갱신이었지만 7월에 체결한 5만5천 평방피트와 LOI 상태인 25만3천 평방피트가 포함된 파이프라인은 신규 거래 비중이 더 높다고 설명했다.

Q&A #4

외래의료 자산의 민간시장 거래 캡레이트는 회사 보유 자산 기준으로 대체로 6~7%이며, 일부는 6% 미만일 수 있다고 밝혔다.

Q&A #5

AI 관련 수요는 회사 핵심 시장의 전체 수요 중 아직 크지 않지만, 베이 에어리어에서는 AI 수요가 경쟁 가능한 공실을 흡수해 South San Francisco 포트폴리오에 순긍정적일 수 있다고 설명했다.

투자 시그널 및 관전 포인트

잠재적 리스크 및 불확실성

생명과학 임차인의 자본조달 환경이 어려워졌고, 일부 임차인은 과학적 실패 또는 자본시장 접근 실패로 퇴거할 수 있어 하반기 점유율 압력이 지속될 수 있다.
생명과학 부문의 2분기 점유율 하락에는 임대 만기, 포트폴리오 내 이전, 자본조달 실패 임차인 퇴거가 함께 작용했으며, 회사는 연말까지 추가 악화 가능성을 언급했다.
생명과학에서 회수한 공간 중 일부는 재임대 전 자본지출이 필요하며, 생명과학 자산의 중간 위험도 구간은 거래 사례가 적어 가치와 캡레이트를 판단하기 어렵다고 설명했다.
CMS 제안과 약가 정책의 실제 영향, 생명과학 임차인의 향후 자본조달 성패는 아직 불확실하며 회사는 정량적 효과를 제시하지 않았다.

향후 분기 핵심 관전 포인트

2025년 남은 생명과학 만기 50만 평방피트 중 LOI·협상 중인 약 10만 평방피트의 전환과, 나머지 만기 및 감시 임차인의 자본조달 결과를 지켜볼 필요가 있다.
외래의료 부문의 68만2천 평방피트 LOI와 애틀랜타 개발의 사전임대·착공 진행, 목표 7%대 중반 원가수익률 달성 여부가 중요하다.
CCRC의 점유율 개선과 입주비·요금 성장 지속성, 그리고 사업부 성과가 연간 가이던스 상단을 얼마나 초과하는지 확인할 필요가 있다.
상업어음 차환을 위한 채권시장 여건, 순부채/조정 EBITDA 5.2배와 약 23억달러 유동성의 변화가 향후 투자·자사주 매입 여력을 좌우할 수 있다.
AI 도구 도입의 운영 효율 및 자산 성과 개선 효과, 그리고 바이오텍 자본시장·M&A 회복이 생명과학 신규 임대로 이어지는지를 확인할 필요가 있다.

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