DOC2025년 4분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜

헬스피크 프로퍼티스 (Healthpeak Properties, Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서

보고일: 2026-02-02 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료

핵심 요약: Healthpeak은 2025년 4분기에 조정 FFO 주당 0.47달러, AFFO 주당 0.40달러, 전체 포트폴리오 동일자산 현금 NOI 성장률 3.9%를 기록했다. 연간 조정 FFO는 주당 1.84달러, AFFO는 주당 1.69달러, 동일자산 현금 NOI 성장률은 4.0%였다. 2026년 조정 FFO 가이던스는 주당 1.70~1.74달러이며, 전체 동일자산 NOI 성장률 가정은 -1%~+1%다. 외래 의료의 2~3% 성장과 시니어 하우징의 8~12% 성장이 랩 부문의 -5%~-10%를 일부 상쇄하는 구도다. 랩 점유율 하락의 이익 반영이 후행하면서 2026년 이익은 압박받지만, 회사는 2025년 말 대비 2026년 말 랩 전체 점유율이 개선될 것으로 본다. 자본조달·M&A 회복, 신규 공급 감소, 더 신뢰도 높은 임대 파이프라인이 회복의 선행 신호라는 판단이다. South San Francisco Gateway 캠퍼스 인수와 외래 의료 자산 매각을 통한 자본 재순환으로 생명과학 회복의 상승 여력을 확보하는 한편, 시니어 하우징 전체를 Janus Living에 출자하는 IPO를 추진하고 있다. 연말 순부채/조정 EBITDA는 5.2배, 유동성은 24억 달러였다. 2026년에는 약 11억 달러의 차환 만기가 예정되어 있어 금리와 차환 조건이 핵심 변수다.

주요 재무 지표와 가이던스

지표 항목	실적 / 가이던스	전년 동기 대비	비고
재무 결과 1	외래 의료는 2025년에 490만 평방피트의 임대를 실행했고, 이 중 신규 임대는 100만 평방피트로 회사 역사상 최대였다. 갱신 현금 재임대 스프레드는 5%, 임차인 유지율은 79%, 연말 전체 점유율은 91%, 동일자산 성장률은 3.9%였다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 2	랩 부문은 2025년 동일자산 성장률 1.5%, 연말 전체 점유율 77%를 기록했다. Gateway 포트폴리오 인수는 전체 점유율을 150bp 넘게 낮췄으며, 연간 임대 실행은 약 150만 평방피트(신규 56만2,000평방피트), 갱신 현금 재임대 스프레드는 플러스 5%였다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 3	시니어 하우징은 2025년 동일자산 성장률 12.6%, 4분기 16.7%를 기록해 최초 가이던스 범위 상단을 의미 있게 상회했다. 동일자산 풀의 15개 라이프 플랜 커뮤니티는 입주비 매각에서 기록적인 한 해를 보냈다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 4	2026년 이익 감소 요인에는 랩 점유율 손실로 인한 기본임대료·OPEX·재임대 자본의 약 12센트 이익 영향, Salt Lake City의 6,800만 달러 계약상 매수선택권 행사(11% 캡레이트), 더 높은 차환 금리 및 약 10% 이자율의 1억5,000만 달러 차입금 조달이 포함된다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 5	2026년 1분기 FFO는 2025년 4분기 주당 0.47달러에서 약 0.43달러로 약 3센트 낮아질 것으로 회사는 언급했다. 4분기 점유율 변동과 해지·신용장 등 영향의 일부는 후행하며, 무상임대 소멸과 4분기 체결 임대차의 임대료 상승은 1분기 이익에 기여할 수 있다.	실적	실적콜 요약
전망 1 가이던스	2026년 조정 FFO 가이던스는 주당 1.70~1.74달러, 전체 동일자산 NOI 성장률 가이던스는 -1%~+1%다. 부문별 동일자산 NOI 성장률 가정은 외래 의료 2~3%, 랩 -5%~-10%, 시니어 하우징 8~12%다.	목표	경영진 가이던스
전망 2 가이던스	회사는 2026년 말 랩 전체 점유율이 2025년 말보다 높아질 것으로 예상하지만, 생명과학 임대차의 평균 규모가 약 6만 평방피트여서 분기별 점유율은 크게 변동할 수 있다고 설명했다.	목표	경영진 가이던스
전망 3 가이던스	2026년 자본지출 계획은 재개발·비경상·개발 자본을 포함해 5억 달러를 조금 넘으며, 2025년 약 6억 달러보다 낮다. 회사는 2026년 AFFO와 자본화 이자가 2025년 대비 유의미하게 변하지 않을 것으로 봤다.	목표	경영진 가이던스
전망 4 가이던스	2026년 차환 대상은 약 11억 달러로, 7월 만기의 6억5,000만 달러 선순위 무담보채와 연중 만기의 4억4,000만 달러 담보 모기지가 포함된다. 회사는 현 시점에서 2027년 만기를 2026년으로 앞당길 계획은 없다고 밝혔다.	목표	경영진 가이던스
전망 5 가이던스	Janus Living 설립 및 IPO 영향은 현 보충자료와 2026년 이익 가이던스에 반영되지 않았으며, 회사는 이 거래가 2026년 가이던스에 유의미한 영향을 주지 않을 것으로 예상한다.	목표	경영진 가이던스

부문별 실적과 사업 분석

총 4개 부문

외래 의료는 포트폴리오 수입의 절반을 조금 넘는다. Physicians Realty Trust 합병 후 부동산 관리 내부화와 7,000만 달러 초과 시너지가 생명과학 환경의 부담을 상쇄했으며, 향후 1~2년간 추가로 내부화할 수 있는 면적은 200만~300만 평방피트지만 추가 기회는 크지 않다.
랩 부문은 자본시장 개선이 지속될 경우 수요 회복의 기반이 갖춰졌다고 본다. 현재 파이프라인은 150만 평방피트를 조금 넘으며 전년 초보다 50% 높고, 과거보다 신규 임대 비중이 커졌다. 파이프라인에는 Series A 기업부터 상장 바이오파마까지 신규·갱신·확장 수요가 섞여 있다.
랩 부문은 2026년 약 45만 평방피트의 만기가 있으나, 2025년에 일부 갱신을 앞당겨 만기 물량을 낮췄다. 만기의 상당 부분은 최대 시장인 South San Francisco에 있어 주요 임차인 관계를 활용한 갱신 가능성을 기대하지만, 연말 이후 물량에는 아직 불확실성이 남아 있다.
랩 전체 점유율은 2025년 4분기에 순차적으로 약 375bp 하락해 약 77%가 됐으며, 2027년에 개시될 미개시 체결 임대차가 수백 bp 있다. 이 임대차는 비갱신 물량 대부분을 상쇄할 수 있다는 설명이다.
시니어 하우징에서는 3,400유닛·19개 커뮤니티 포트폴리오의 합작 파트너 지분 46.5%를 3억1,400만 달러에 매입해 완전 지배권을 확보했다. 11개 커뮤니티는 Pegasus Senior Living으로, 8개는 CL Senior Living으로 전환할 계획이며, 전환 과정에서 단기 점유율 하락 가능성은 있으나 회사는 중요하지 않을 것으로 본다.

경영진은 외래 의료에서 낮은 신규 공급, 더 낮은 비용·높은 편의성의 외래 치료로의 이동, 외래 수술을 확대하는 CMS 정책이 우호적 운영 환경을 뒷받침한다고 봤다. 사모시장의 수요를 활용해 4분기에 완전 안정화된 비핵심 외래 자산 3억2,500만 달러를 낮은 6% 캡레이트에 매각했다.
생명과학 시장에서는 최근 5개월간 자본조달과 M&A가 개선됐고, 신규 인도가 곧 0에 수렴해 수년간 낮게 유지되며 일부 건물이 대체 용도로 전환되는 점을 초기 변곡점 신호로 제시했다. 다만 임대차 체결·공사·임대 개시까지 시간이 걸려 이익 회복은 기초 시장보다 늦는다고 강조했다.
랩 워치리스트는 임차인의 자본조달로 상당히 축소됐지만, 4분기 퇴거 예상 뒤 잔류한 일부 임차인은 여전히 퇴거할 수 있어 모니터링을 지속한다. 랩 ABR 중 전임상 기업 비중은 10% 미만이다.
경영진은 2025년 세 차례의 금리 인하(4분기 두 차례 포함), 바이오텍 IPO 대기열 확대, 2차 주식공모와 M&A 증가를 업계 자본 재순환의 긍정 요인으로 언급했다. FDA는 2025년에 52개 의약품을 승인했고, CEO들은 FDA의 피드백이 정상적이고 대응적이라고 전했다고 설명했다.
2027년 성장 전망은 외래 의료의 임대·점유율 궤적과 생명과학 점유율 개선 기대에 따라 더 유리해 보인다는 의견을 제시했다. 다만 향후 수년의 차환과 금리는 주요 변수이며, 포트폴리오 구성요소만 놓고 보면 2026년이 FFO의 바닥일 수 있다고 봤다.

회사는 2026년에 자산 매각·자본재구성·대출 상환을 통해 10억 달러 이상을 재순환하는 계획을 추진하고 있다. 외래 의료 자산의 강한 사모시장 수요를 주요 자본 원천으로 활용할 계획이다.
2026년 초 완료한 인수는 총 4억6,400만 달러이며, 여기에는 시니어 하우징 합작 파트너 지분 3억1,400만 달러 매입과 South San Francisco Gateway 랩 포트폴리오 잔여분 인수가 포함된다. LOI 또는 매매계약 상태의 추가 시니어 하우징 투자는 3억6,000만 달러다.
2026년 가이던스에는 인수와 자사주 매입 합계 10억 달러가 포함돼 있으며, Gateway 및 1분기 마감 예상 시니어 하우징 거래를 합쳐 이미 8억 달러 이상을 완료했거나 계약했다. 추가 자산 재순환에 성공하면 기회주의적 생명과학 투자 여력이 늘어날 수 있다.
Gateway 캠퍼스는 South San Francisco의 140만 평방피트 규모이며 50만 평방피트 이상의 공실을 보유한다. 회사는 이 인수를 1년 차 손익분기 수익률로 보고, 임대 안정화 시 낮은 6%대 진입 수익률에서 높은 한 자릿수의 무차입 수익률 기회를 기대한다.
Healthpeak은 Janus Living IPO 완료 시 입주비형과 임대형을 포함한 시니어 하우징 자산 전부를 Janus Living에 출자하고 Janus Living 주식 지분을 보유할 예정이다. 현재 회사는 공모를 2026년 상반기에 마감할 것으로 예상하지만, 최종 시기는 SEC 절차에 달려 있다.

외래 의료는 2025년 신규 임대 100만 평방피트, 연말 점유율 91%, 동일자산 성장률 3.9%를 기록했고, 신규 공급 부족과 외래 진료 수요 이동이 계속 뒷받침될 것으로 회사는 기대한다.
시니어 하우징의 2025년 동일자산 성장률 12.6%와 4분기 16.7% 성장, 기록적인 입주비 매각은 부문의 강한 운영 모멘텀을 보여준다.
랩 임대 파이프라인은 전년 초보다 50% 높고 신규 임대 비중이 증가했다. 자본조달 및 M&A 개선, IPO 대기열 확대, 신규 공급 감소는 수요와 점유율 회복의 지원 요인으로 제시됐다.
South San Francisco에서 회사는 210에이커, 하위시장 토지의 약 3분의 1과 650만 평방피트의 다양한 공간을 보유·통제하게 됐다. Bay Area의 2025년 4분기 및 연간 흡수·임대 활동도 강했다고 경영진은 언급했다.
Janus Living IPO를 통해 시니어 하우징 NOI에 대한 더 높은 멀티플을 포착하고, Healthpeak은 Janus Living의 주요 주주 및 관리자로서 향후 내부·외부 성장에 참여하는 구조를 추진한다.

Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)

Q&A #1

Gateway는 South San Francisco의 기존 보유 자산과 결합해 650만 평방피트의 하나의 대형 캠퍼스처럼 운영될 수 있다. 회사는 약 50만 평방피트 공실을 단순 공실보다 임대 기회로 보며, 상승 여력은 향후 2~3년에 걸쳐 점진적으로 포착될 수 있다고 설명했다.

Q&A #2

랩 부문 2026년 동일자산 NOI의 -5%~-10% 가이던스에는 2025년 말 낮아진 점유율이 2026년 1분기부터 더 뚜렷하게 수익에 반영되는 효과가 포함된다. 2025년 랩 전체 점유율은 약 600bp 하락했으며, 점유율 100bp 변화는 이익에 약 1~1.5센트 영향을 준다고 회사는 설명했다.

Q&A #3

개발·재개발 자산에서는 4분기에 12만1,000평방피트의 임대를 실행했고, San Diego의 Combined Advantage와 Gateway에서 TI 10만 평방피트를 완료해 공간을 인도했다. 경영진은 해당 공간에서 더 신뢰도 높은 활동을 보고 있으나 구체적으로 공개할 단계의 거래는 없다고 했다.

Q&A #4

South San Francisco Gateway 인수의 향후 투자 자본은 주로 임대 체결에 연동된 자본이어서, 회사는 이를 긍정적 자본 투입으로 본다. 해당 캠퍼스의 공실이 단기간에 100% 해소될 것이라는 의미는 아니라고 명확히 했다.

Q&A #5

시니어 하우징 운영사 전환은 4월 1일 완료를 목표로 하며, 회사는 Houston과 Denver 자산의 개선을 대규모 CapEx보다 운영상의 과제로 본다. 전환된 자산의 NOI는 향후 2~3년에 50% 이상 성장할 잠재력이 있다고 경영진은 밝혔다.

Q&A #6

랩 공간의 임대 수요는 습식 랩, GMP 제조, 오피스 관련 사용자 및 드론 제조업체 등 다양한 용도로 구성된다. 순수 오피스의 표면 임대료는 랩보다 낮지만, 회사는 임대료뿐 아니라 무상임대·TI 등을 포함한 총 경제 조건으로 거래를 평가한다고 설명했다.

투자 시그널 및 관전 포인트

잠재적 리스크 및 불확실성

랩의 낮은 점유율은 2026년 이익에 후행 반영되며, 회사의 랩 동일자산 NOI 가이던스는 -5%~-10%다. 회복 속도는 임대차 체결·공사·임대 개시의 시간차와 자본시장 여건에 좌우된다.
랩 임대차는 평균 약 6만 평방피트로 크고, 점유율과 이익은 분기별로 크게 변동할 수 있다. 2026년 일부 랩 만기의 갱신 여부도 아직 확정되지 않았다.
래버리지와 유동성은 관리 가능한 수준으로 제시됐지만, 2026년 약 11억 달러의 차환과 향후 수년의 추가 만기는 기존보다 높은 금리 환경에서 이익 부담을 만들 수 있다.
Gateway는 상당한 공실을 가진 자산이며, 회사가 기대하는 높은 한 자릿수 무차입 수익률은 시장 안정화와 임대 안정화가 진행될 때의 기회다. 즉각적인 공실 해소나 수익률 달성이 보장된 것은 아니다.
Janus Living IPO의 최종 시기는 SEC 절차에 달려 있고, Healthpeak의 지분은 IPO에서 일반에 주식이 매각되며 희석된다.

향후 분기 핵심 관전 포인트

2026년 랩 점유율이 2025년 말 대비 실제로 개선하는지, 150만 평방피트 초과 파이프라인이 신규 임대로 전환되는지, 그리고 약 45만 평방피트 만기의 갱신 진행 상황을 확인할 필요가 있다.
랩 점유율 하락의 후행 이익 반영이 2026년 1분기와 이후 분기에 가이던스 범위 안에서 진행되는지, 무상임대 소멸·임대료 상승 등 단기 완충 요인이 얼마나 지속되는지 점검할 필요가 있다.
Gateway의 임대 안정화, South San Francisco 내 공실 흡수, 임대와 연계된 향후 자본지출 및 수익률 개선 속도를 추적할 필요가 있다.
Pegasus 및 CL Senior Living으로의 19개 시니어 하우징 커뮤니티 운영사 전환과 단기 점유율 영향, 향후 2~3년 NOI 개선 여부를 확인할 필요가 있다.
자산 재순환이 10억 달러 이상 계획대로 이뤄지는지, 7월 선순위 무담보채를 포함한 2026년 약 11억 달러 차환의 금리·조건, Janus Living IPO의 SEC 일정과 마감 여부를 추적할 필요가 있다.

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