VICI2025년 4분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜
비시 프로퍼티ೀಸ್ (VICI Properties Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서
보고일: 2026-02-25 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료
핵심 요약: VICI Properties는 2025년 4분기에 AFFO 6억4,250만달러(전년 대비 6.8% 증가), 주당 AFFO 0.60달러(5.6% 증가)를 기록했고, 연간 AFFO는 25억달러(6.6% 증가), 주당 AFFO는 2.38달러(5.1% 증가)였다. 회사는 2026년 AFFO를 25억9,000만~26억2,500만달러, 희석 주당 2.42~2.45달러로 처음 제시했다. 이 전망에는 미종결 거래, 최종 인출 구조가 정해지지 않은 대출 이자수익, 향후 취득·처분 및 관련 자본시장 활동, 기타 비경상 항목이 포함되지 않는다. 2025년 약정 자본은 21억달러, 가중평균 최초 수익률은 8.9%였다. 회사는 Golden Entertainment의 네바다 카지노 7개 부동산에 대한 11억6,000만달러 세일앤리스백을 올해 후반 종결할 것으로 예상한다. 경영진은 경험형 부동산 성장과 운영자 관계 확대를 우선시하며, 게이밍 외에는 스포츠·라이브 엔터테인먼트 등 비게이밍 경험형 자산의 장기 기회를 탐색하고 있다고 밝혔다.
주요 재무 지표와 가이던스
| 지표 항목 | 실적 / 가이던스 | 전년 동기 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재무 결과 1 | 2025년 4분기 AFFO는 6억4,250만달러로 전년 대비 6.8% 증가했고, 주당 AFFO는 0.60달러로 5.6% 증가했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 2 | 2025년 연간 AFFO는 25억달러로 전년 대비 6.6% 증가했고, 주당 AFFO는 2.38달러로 5.1% 증가했다. 경영진은 주당 AFFO 성장이 주로 잉여현금흐름 재투자에서 나왔다고 설명했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 3 | 2025년 주식 수는 1% 증가에 그쳤다. G&A는 4분기 1,930만달러와 연간 6,510만달러로 각각 총매출의 1.9%와 1.6%였고, 연간 순이익률은 약 69%였다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 4 | 2025년 12월 31일 기준 총부채는 171억달러, 순부채/연율화 4분기 조정 EBITDA는 약 5.0배로 목표 레버리지 범위 5.0~5.5배의 하단이었다. 헤지 조정 후 가중평균 이자율은 4.46%, 가중평균 만기는 6년이다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 5 | 총유동성은 약 32억달러로, 현금 및 단기투자 6억800만달러, 미결 포워드에서 이용 가능한 수익금 2억4,300만달러, 리볼버 가용액 24억달러로 구성됐다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 전망 1 가이던스 | 2026년 12월 31일 종료 연도의 AFFO 가이던스는 25억9,000만~26억2,500만달러, 희석 보통주당 AFFO는 2.42~2.45달러다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 2 가이던스 | 가이던스는 아직 종결되지 않은 거래, 최종 인출 구조가 정해지지 않은 대출의 이자수익, 가능한 향후 취득·처분 및 관련 자본시장 활동, 기타 비경상 거래·항목을 제외한다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 3 가이던스 | 경영진은 Kalahari, North Fork 및 기타 일부 대출의 인출 일정, G&A와 이자수익의 소폭 변동, 연말 재조달에 대한 보수성을 가이던스 범위의 변수로 제시했다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 4 가이던스 | 회사는 9월 5억달러, 12월 12억5,000만달러, 2027년 초 15억달러의 부채 만기 전에 올해 후반 채권시장에 접근해 만기 구조를 장기화할 계획이다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
부문별 실적과 사업 분석
총 4개 부문
- VICI는 2025년 2월 One Beverly Hills와 관련해 Cain 및 Eldridge Industries에 4억5,000만달러의 메자닌 대출을 투자했고, 5월에는 Red Rock Resorts와 North Fork 개발을 위한 5억1,000만달러의 지연 인출 기간대출을 약정했다.
- 회사는 10월 ClairVest의 MGM Northfield Park 운영권 인수 발표에 따라 ClairVest가 장차 14번째 임차인이 될 것이라고 밝혔고, 11월에는 Golden Entertainment와 네바다 카지노 7개 부동산의 11억6,000만달러 세일앤리스백을 발표했다. Golden 거래 종결 시 15번째 임차인이 추가될 예정이다.
- Golden 거래의 7개 부동산은 네바다에 있고, 회사는 라스베이거스 로컬 시장의 중위 가계소득 10년 CAGR이 5.5%로 전국 중위 가계소득보다 높다고 설명했다.
- Venetian의 경우 경영진은 Harvard Business School 사례 연구를 인용해 고객 만족도가 팬데믹 저점 56%에서 61%로 반등했고, 해당 자산의 EBITDA가 팬데믹 전 4억8,700만달러에서 2024년 7억7,700만달러로 증가했다고 소개했다.
- 경영진은 트리플 넷 임대차 구조상 직접 운영하지는 않지만, 임차인의 직원·고객 관리와 운영 역량이 장기적으로 임대료의 원천인 매출에 영향을 준다고 강조했다.
- 회사는 게이밍 포트폴리오를 계속 확대하는 동시에, 스포츠 운영자·팀·리그와 관계를 만들며 비게이밍 경험형 부문도 탐색하고 있다고 밝혔다. 이는 아직 발표된 거래가 없는 초기 단계의 활동이다.
- Gabe Wasserman은 스포츠 중심 복합 엔터테인먼트 지구의 운영자들이 이를 25년 이상, 즉 25~50년 투자로 본다고 언급했고, VICI의 영구자본 투자 기간과 맞는다고 평가했다.
- Ed Pitoniak은 모든 부동산 유형에서 노후화가 핵심 가치훼손 위험이므로, 스포츠를 포함한 경험형 자산의 유효 수명보다 장기적 관련성을 카테고리·입지·용도별로 평가한다고 말했다.
- 경영진은 Caesars와의 논의에 관한 구체적 내용이나 시점을 제시하지 않았으며, 최선의 해법은 단순한 임대차 커버리지 해결을 넘어 양사의 포트폴리오를 강화하는 방향이어야 한다고 밝혔다.
- 2025년 약정 자본 21억달러의 가중평균 최초 수익률은 8.9%였으며, 회사는 부동산 소유를 우선하면서도 대출 장부를 통해 새로운 관계를 구축한다고 설명했다.
- VICI는 현금, 유보 현금자원 및 추가 조달 자본을 자사주 매입보다 경험형 자산 투자에 쓰는 편이 장기적으로 투자자 수익에 더 낫다고 보며, 자사주 매입 가능성은 매우 낮다고 밝혔다.
- 회사는 매년 8~10%의 총수익을 목표로 하며, 단기 인센티브는 2년 롤링 주당 AFFO 성장에, 장기 인센티브는 절대·상대 총주주수익률에 연동된다고 설명했다.
- 자본원 다변화와 관련해 경영진은 펀드 사업·자산운용 모델을 포함한 방향을 살펴보고 있으나, 당장 예정된 계획은 없다고 밝혔다.
- 4분기 및 연간 AFFO와 주당 AFFO가 모두 전년 대비 성장했고, 2025년 주식 수 증가가 1%에 그쳤다는 점은 주당 성장의 질을 뒷받침한다.
- 2026년 주당 AFFO 가이던스 2.42~2.45달러는 2025년 실제 주당 AFFO 2.38달러보다 높다.
- 2025년 21억달러의 약정 자본과 8.9% 가중평균 최초 수익률, Golden·North Fork·One Beverly Hills를 포함한 파트너십 확대는 외부 성장 파이프라인 실행을 보여준다.
- 순부채/연율화 4분기 조정 EBITDA 약 5.0배가 목표 범위 하단에 있고 총유동성이 약 32억달러인 점은 투자 및 차환 여력을 뒷받침한다.
- Venetian의 고객 만족도와 EBITDA 개선 사례는 운영 투자와 고객 경험 개선이 임차 부동산의 경쟁력에 기여할 수 있다는 경영진의 논지를 뒷받침한다.
Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)
Q&A #1
회사에 따르면 골프 개발사업을 담보로 한 선순위 대출의 차입자는 운전자본 이슈를 겪고 있으며, VICI는 부동산 가치를 보존하도록 운영·개발을 계속하면서 상대방은 자본재조달에 집중하게 했다고 설명했다. 해당 대출 수익은 2026년 가이던스에 넣지 않았다.
Q&A #2
Penn의 Greektown·Margaritaville 임대차 결합은 두 계약의 인상 구조를 단순화하고 비율 임대료를 없애 변동성을 줄이기 위한 것이다. 올해 총임대료는 변하지 않고, 향후 잠재적 인상 구조는 바뀌지만 더 단순한 마스터리스가 된다고 밝혔다.
Q&A #3
Cain 대출의 초기 만기는 2026년 3월이며, 경영진은 상환 가능성은 낮고 Cain 측이 작업 중인 더 광범위한 건설 신디케이트로 롤오버될 가능성이 크다고 말했다. 시점은 미정이다.
Q&A #4
Golden 거래의 1.9배 커버리지에 대해 회사는 모든 거래의 상황이 다르며, 관리팀·자산 계획·시장·자산 성과 가능성을 함께 인수심사해 해당 포트폴리오에 적절한 시작 커버리지라고 판단했다고 설명했다.
Q&A #5
모든 다른 대출은 정상 수행 중이고 의무를 이행하고 있다고 밝혔다. 회사는 모든 임대차와 대출을 분기마다 검토하는 적극적 자산관리 방식을 적용한다고 설명했다.
투자 시그널 및 관전 포인트
잠재적 리스크 및 불확실성
- 2026년 가이던스는 미종결 거래와 향후 취득·처분을 제외하므로, 추가 성장 기회의 규모·시점 및 자본시장 활동은 전망에 반영되지 않은 불확실성이다.
- 골프 개발사업 관련 선순위 대출이 비발생 상태로 분류됐고, 차입자가 운전자본 이슈와 자본재조달 과제를 안고 있다. 다만 회사는 해당 대출 수익을 2026년 가이던스에서 제외했다.
- 2026년 하반기부터 2027년 초까지 총 32억5,000만달러의 부채 만기가 예정돼 있어, 차환 시점과 자본시장 여건이 이자비용 및 만기 구조에 영향을 줄 수 있다.
- Caesars 관련 논의의 내용·시점은 공개되지 않았으며, 경영진은 임대차 커버리지와 양사 포트폴리오 최적화를 함께 고려해야 한다고 밝혔다.
- 경영진은 경험형 자산의 장기 관련성 및 노후화 위험을 주요 가치훼손 위험으로 지목했으며, 스포츠·라이브 엔터테인먼트 투자는 아직 초기 탐색 단계다.
향후 분기 핵심 관전 포인트
- 2026년 AFFO 25억9,000만~26억2,500만달러와 주당 2.42~2.45달러 가이던스가 Kalahari·North Fork 등의 인출 일정, G&A·이자수익 및 재조달 조건 속에서 달성되는지 확인할 필요가 있다.
- 올해 후반 예상되는 Golden Entertainment 거래의 종결과 15번째 임차인 편입, 그리고 11억6,000만달러 거래의 운영·커버리지 성과를 점검할 필요가 있다.
- 골프 개발사업 선순위 대출 차입자의 자본재조달 진전, Cain 건설 대출의 롤오버 시점, 그리고 기타 대출의 정상 수행 여부를 추적할 필요가 있다.
- 9월·12월 및 2027년 초의 부채 만기 이전에 계획된 채권시장 접근이 금리와 스프레드 환경 속에서 만기 구조 장기화로 이어지는지 확인할 필요가 있다.
- Caesars와의 포트폴리오·임대차 관련 논의, 스포츠·라이브 엔터테인먼트 및 뉴욕 카지노 개발 기회가 실제 거래로 이어지는지 지켜볼 필요가 있다.
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