VTR2024년 4분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜
벤타스 (Ventas, Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서
보고일: 2025-02-12 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료
핵심 요약: Ventas는 2024년 4분기 정규화 FFO 주당 0.81달러와 연간 주당 3.19달러를 기록했고, 두 기간 모두 전년 대비 7% 성장해 연간 가이던스 상단을 웃돌았다. 2024년 SHOP 동일점포 현금 NOI는 약 16% 성장하고 동일점포 점유율은 300bp 상승했다. 경영진은 구조적 수요, 제한된 신규 공급, Ventas OI 플랫폼을 성장 동력으로 제시했다. 회사는 2024년에 시니어하우징 투자 약 19억달러를 종결하고, 2025년에도 가시성이 높은 약 10억달러 투자를 주로 주식으로 조달할 계획이다. 2025년 정규화 FFO 가이던스는 주당 3.35~3.46달러이며 중간값 3.41달러는 전년 대비 7% 성장이다. 동일점포 SHOP NOI 11~16% 성장과 약 6.75%의 전사 동일점포 현금 NOI 성장이 전망의 핵심이다. 회사는 2025년 말까지 SHOP가 전사 NOI의 50%를 넘을 것으로 예상하며, 분기 배당을 7% 인상했다.
주요 재무 지표와 가이던스
| 지표 항목 | 실적 / 가이던스 | 전년 동기 대비 | 비고 |
|---|---|---|---|
| 재무 결과 1 | 2024년 4분기 보통주주 귀속 순이익은 주당 0.19달러였고, 정규화 FFO는 주당 0.81달러였다. 연간 정규화 FFO는 주당 3.19달러로 4분기와 연간 모두 전년 대비 7% 증가했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 2 | 2024년 전사 동일점포 현금 NOI는 전년 대비 거의 8% 증가했다. SHOP의 16% 성장이 이를 주도했고, 연구 부문은 4.6%, 외래환자 의료 부문은 2.6% 성장해 두 부문 합산으로 3% 성장했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 3 | 2024년 말 연환산 EBITDA는 22억달러였고 SHOP는 전사 NOI의 43%를 차지했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 4 | 2024년 4분기 순부채/EBITDA는 6.0배로 전년 대비 90bp 개선돼 회사의 장기 목표 범위인 5~6배에 진입했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 5 | 회사는 2024년 말 약 40억달러의 유동성을 보유했다. 여기에는 2024년 3분기 선순위채 발행 대금이 포함됐고, 회사는 이를 2025년 1분기에 만기 부채 10억달러 상환에 사용했다고 설명했다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 재무 결과 6 | 2024년과 2025년 현재까지 총 22억달러의 주식을 조달했고, 이 중 약 12억달러는 2024년 3분기 이후 주당 평균 62.90달러에 조달했다. 2025년 시니어하우징 투자에 사용할 미결제 선도 주식은 2억5천만달러다. | 실적 | 실적콜 요약 |
| 전망 1 가이던스 | 2025년 보통주주 귀속 순이익 가이던스의 중간값은 주당 0.48달러다. 정규화 FFO 가이던스는 주당 3.35~3.46달러이며, 중간값 3.41달러는 2024년 대비 7% 성장이다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 2 가이던스 | 2025년 정규화 FFO 주당 0.22달러 증가는 SHOP NOI 성장과 이익증대형 시니어하우징 투자 활동이 이끌지만, 순이자비용 증가, 환율 및 높은 주가에 따른 희석이 일부 상쇄할 전망이다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 3 가이던스 | 2025년 전사 동일점포 현금 NOI는 중간값 기준 약 6.75% 성장할 것으로 예상하며, 동일점포 SHOP NOI 가이던스는 11~16% 성장이다. SHOP 가이던스 중간값은 약 8% 매출 성장, 평균 점유율 약 270bp 상승, RevPOR 약 4.5% 성장과 영업비용 5% 증가를 전제로 한다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 4 가이던스 | 회사는 2025년 미국 SHOP 점유율이 300bp를 넘게 상승할 것으로 예상하며, 1월 점유율은 강하게 출발했다고 밝혔다. 다만 가이던스는 역사적 계절성을 반영하고 핵심 판매 시즌의 성과에 크게 좌우된다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 5 가이던스 | 2025년에는 가시성이 뚜렷하고 상반기 종결 비중이 높은 시니어하우징 투자 약 10억달러를 계획한다. 회사는 주로 주식으로 자금을 조달하고, 자본 재활용으로도 2억달러를 조달할 계획이다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 6 가이던스 | 2025년 가이던스 중간값은 만기도래 부채를 더 높은 금리로 차환하고 현금 잔액이 줄어드는 영향으로 순이자비용이 2024년보다 주당 0.08달러 증가한다고 가정한다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
| 전망 7 가이던스 | 45개 커뮤니티의 SHOP 전환은 연도 대부분 트리플넷 임대 상태로 남는다는 가정이므로, 경영진은 손익 영향보다 2026년의 성장 과제로 보는 것이 적절하다고 설명했다. | 목표 | 경영진 가이던스 |
부문별 실적과 사업 분석
총 4개 부문
- 2024년 SHOP 동일점포 현금 NOI는 16% 성장했고, 4분기 미국 동일점포 NOI는 20% 성장했다. 연간 동일점포 SHOP 점유율은 300bp, 4분기 미국 점유율은 370bp 상승했다.
- NIC 상위 99개 시장의 미국 SHOP 커뮤니티 점유율은 350bp 상승해 NIC 벤치마크를 140bp 앞질렀다. 성과는 보조생활과 독립생활 전반에서 나타났다.
- 커뮤니티 새단장 프로그램은 연말까지 228개 프로젝트를 완료했으며, 직원 휴게실 150곳 이상과 거주자 유닛 4,500실 이상을 현대화했다. 회사는 핵심 판매 시즌까지 50개 프로젝트를 추가 완료할 계획이다.
- 회사는 약 5,700유닛의 시니어하우징 커뮤니티 45곳을 트리플넷에서 SHOP으로 전환할 계획이다. 점유율 77%인 이 포트폴리오를 5개 운영사에 이전하고 Ventas OI 실행을 통해 궁극적으로 NOI를 두 배로 만드는 것이 목표다.
- 2024년 시니어하우징 투자 19억달러에는 4분기 14억달러가 포함됐다. 52개 커뮤니티를 추가했고 평균 현 점유율은 90%였으며, 첫해 NOI 수익률 7~8%, 낮은~중간 10%대 무차입 IRR, 대체원가 대비 큰 할인이라는 기준에 부합한다고 설명했다.
- EOP 포트폴리오는 자산 79개로, 2024년 후행 12개월 유지율 82%, 점유율 210bp 상승, NOI 약 4% 성장을 기록했다.
- 경영진은 향후 5년간 미국의 80세 이상 인구가 28% 증가하는 반면 재고 증가와 신규 착공은 사상 최저라고 설명하며, 시니어하우징의 순흡수 기회가 수년간 지속될 것으로 봤다.
- Ventas OI의 데이터 분석과 경험적 인사이트, 29개 SHOP 운영사 네트워크, 커뮤니티 새단장과 운영사 협업이 점유율·가격·운영성과를 높이는 경쟁우위라고 강조했다.
- VIM은 2020년 출범 후 운용자산이 50억달러를 넘었다. 경영진은 펀드 사업이 벤치마크 대비 좋은 성과를 냈으며 기관투자자와 일반 파트너·투자자인 Ventas 모두에 유용한 추가 수단이라고 설명했다.
- 인수 심사에서는 약 180억달러의 기회를 검토해 약 50억달러를 추진하고 거의 20억달러를 종결했다. 회사는 높은 성과의 자산, 강한 순흡수 시장, 적합한 운영사 및 위험조정수익률을 우선한다고 밝혔다.
- 경영진은 2024년의 전액 주식 조달 시니어하우징 투자가 이익증대적이었으며, SHOP의 유기적·외부 성장이 2025년에도 레버리지를 추가로 낮출 것이라고 기대했다.
- 회사는 2024년에 약 19억달러의 시니어하우징 투자를 전액 주식으로 조달했으며, 2025년에도 약 10억달러 투자를 주로 주식으로 조달할 계획이다.
- 2025년 투자 자금으로 선도 주식 2억5천만달러를 이미 조달했으며, 자본 재활용을 통해 2억달러를 추가 조달할 전망이다.
- 자본 재활용 2억달러 중 큰 부분은 1~2년 전 취득한 전문요양시설의 처분에서 나올 것으로 봤고, 약 1억5천만달러의 처분이 보류 중이라고 밝혔다. 해당 자본은 시니어하우징 투자로 재활용할 계획이다.
- 회사는 강한 실적과 전망을 바탕으로 주주 대상 분기 배당을 7% 인상했다.
- 2025년 FAD CapEx 가이던스는 2억8천500만달러로 2024년 약 2억5천만달러보다 약 3천만달러 높다. 증가분의 약 3분의 2는 투자·트리플넷 전환에 따른 유닛 수 증가, 약 3분의 1은 인플레이션 때문이라고 설명했다.
- 연간 정규화 FFO 주당 3.19달러가 가이던스 상단을 넘었고, 4분기와 연간 모두 전년 대비 7% 성장해 실적 모멘텀을 보여줬다.
- SHOP 동일점포 현금 NOI 16% 성장과 점유율 300bp 상승은 3년 연속 두 자릿수 SHOP 성장과 운영 실행력을 보여준다.
- 시니어하우징 투자 19억달러 종결, 52개 커뮤니티 추가, 평균 90% 현 점유율은 외부 성장의 실행과 자산 질을 뒷받침한다.
- 순부채/EBITDA가 6.0배로 전년 대비 90bp 개선돼 장기 목표 범위에 진입했고, 약 40억달러의 유동성과 선도 주식 2억5천만달러는 성장 투자 자금 여력을 보여준다.
- 2025년 정규화 FFO 중간값의 7% 성장과 SHOP 동일점포 NOI 11~16% 성장 전망은 경영진의 시니어하우징 성장 지속에 대한 자신감을 반영한다.
Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)
Q&A #1
의료 오피스 빌딩 사업은 2024년에 전년보다 15% 더 많은 임대를 했고, 2025년 2월 중순까지 연간 임대 계획의 34%를 이미 달성했다. 회사는 공사 후 가동되는 계약이 점유율과 NOI 성장을 이끌 것으로 예상했다.
Q&A #2
연구 포트폴리오는 전사 NOI의 약 8%이며 18개 대학에 분산돼 있다. 경영진은 NIH 보조금 관련 정책 변화에 불확실성이 있지만 당시 변경은 중단됐고, 각 기관의 대규모 연구 예산에서 NIH 자금은 소수 부분이라고 설명했다.
Q&A #3
현재 미국 SHOP 포트폴리오 점유율은 84%이고 약 25%는 80% 미만이다. 99% 이상 점유 구간은 신규 입주 임대료가 최대 900bp 더 좋고 RevPOR 성장률이 30~40% 더 높다고 설명해, 점유율 상승에 따른 가격 기회를 제시했다.
Q&A #4
시니어하우징 개발은 시장에 따라 필요한 임대료가 20~50% 더 높아야 할 수 있고, 토지·자재·노동 비용과 개발 금융 부재가 복합적으로 작용해 아직 착공 재개와는 거리가 있다고 경영진은 봤다.
Q&A #5
보조생활·메모리케어에서 케어 수준 매출은 각각 약 20%, 약 30%를 차지하며, 신규 거주자는 통상 낮은 중증도로 입주한다. 이 교체 효과와 1월 인상 적용 범위 때문에 임대료 인상률이 RevPOR 성장으로 완전히 전이되지 않는다고 설명했다.
Q&A #6
미국 임대료 인상률은 8%였고, 기념일 기준 인상은 대체로 6~8% 범위다. 경영진은 신규 입주 임대료가 기존 거주자 인상률에 수렴하면 시간이 지나며 RevPOR 기회가 커질 것으로 봤다.
Q&A #7
Brookdale 전환을 제외하고도 회사는 트리플넷에서 SHOP으로 약 100개 커뮤니티를 전환했다. 경영진은 남은 임대 포트폴리오의 상당 부분은 성과와 커버리지가 좋아 추가 전환 기회를 대부분 선별했다고 설명했다.
Q&A #8
진행 중인 개발은 Charlotte의 두 건물이 합산 80% 사전임대 상태이며 각각 100%, 60% 사전임대라고 설명했다. 다른 두 개발도 상당한 사전임대를 확보했으며, 회사는 입주비형 커뮤니티에는 현재 투자하지 않고 임대형 사업에 집중한다.
투자 시그널 및 관전 포인트
잠재적 리스크 및 불확실성
- 2025년 SHOP 실적은 핵심 판매 시즌에 크게 의존하며, 가이던스는 역사적 계절성과 비교적 안정적인 인플레이션을 전제로 한다.
- 2025년 정규화 FFO 성장에는 순이자비용 증가, 환율 및 주식 수 증가에 따른 희석이 일부 역풍으로 반영됐다. 특히 차환 금리 상승과 현금 감소로 순이자비용은 주당 0.08달러 증가할 것으로 가정했다.
- 시니어하우징 투자 경쟁은 더 많은 참여자 유입으로 높아지고 있다. 회사는 다른 매수자와의 자산가치 판단 차이 때문에 위험보상에 맞지 않는 경우 더 높은 가격을 제시하지 않겠다고 밝혔다.
- SHOP 비용 가이던스는 임금 인상과 점유율 증가에 따른 물량 효과를 포함해 5% 증가를 가정한다. 경영진은 채용과 유지 상황이 좋다고 평가했지만 이를 현 인플레이션 전망에 근거한 가정으로 제시했다.
- 45개 커뮤니티 전환 대상 포트폴리오는 점유율 77%로, 점유율·가격·환경 개선을 통해 NOI를 두 배로 만들려는 목표의 실행 위험과 투자 필요성을 내포한다.
- 연구 부문의 NIH 자금 관련 정책 변화는 당시 중단된 상태였지만, 경영진은 이를 둘러싼 불확실성이 있다고 언급했다.
향후 분기 핵심 관전 포인트
- 2025년 동일점포 SHOP NOI 11~16% 성장, 평균 점유율 270bp 상승, RevPOR 약 4.5% 성장 가이던스가 핵심 판매 시즌의 입주 성과와 함께 실현되는지 확인할 필요가 있다.
- 45개 커뮤니티, 약 5,700유닛의 트리플넷- SHOP 전환이 계획대로 연말에 시작되고, 이후 점유율과 NOI 개선이 2026년부터 나타나는지 점검할 필요가 있다.
- 가시성이 높은 2025년 시니어하우징 투자 약 10억달러의 상반기 종결 여부, 주식 조달 및 2억달러 자본 재활용이 희석·레버리지 목표와 부합하는지 추적할 필요가 있다.
- 미국 SHOP의 84% 점유율과 80% 미만 자산 25%가 고점유 구간으로 이동하면서 가격결정력과 RevPOR 성장으로 이어지는지 확인할 필요가 있다.
- 순이자비용 증가, 비용 5% 성장, 환율 및 자본 조달에 따른 희석이 SHOP의 NOI 성장과 시니어하우징 투자의 이익증대 효과를 얼마나 상쇄하는지 확인할 필요가 있다.
- 연구 포트폴리오의 NIH 보조금 정책 변화와 의료 오피스의 신규 임대 계약 가동이 각각 연구·외래환자 의료 사업의 NOI 흐름에 미치는 영향을 점검할 필요가 있다.
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