VTR2025년 1분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜

벤타스 (Ventas, Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서

보고일: 2025-04-30 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료

핵심 요약: Ventas는 2025년 1분기 주당 정상화 FFO 0.84달러를 기록해 전년 동기 대비 약 8% 성장했다. 시니어하우징 운영 포트폴리오(SHOP)의 동일점포 현금 NOI가 약 14% 증가한 것이 주된 동력이었다. 회사는 2025년 주당 정상화 FFO 성장률 7% 전망(중간값 3.41달러)을 재확인했고, SHOP 동일점포 현금 NOI 성장 가이던스도 11~16%로 유지했다. 시니어하우징 투자 가이던스는 활발한 파이프라인을 근거로 10억달러에서 15억달러로 올렸다. 경영진은 고령 인구 증가와 기록적으로 낮은 신규 공급이 장기간의 NOI·점유율 성장 여건을 뒷받침한다고 봤다.

주요 재무 지표와 가이던스

지표 항목	실적 / 가이던스	전년 동기 대비	비고
재무 결과 1	1분기 전사 동일점포 현금 NOI는 전년 동기 대비 7% 성장했다. SHOP은 13.6% 성장했고, 매출은 점유율과 요금 상승에 힘입어 7.4% 증가했다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 2	SHOP의 동일점포 점유율은 전년 동기 대비 290bp 상승했다. 미국은 점유율이 330bp 상승하고 NOI가 16% 성장했으며, 내부 임대료 인상은 평균 7%, 비용 증가는 약 5%였다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 3	외래진료·연구(OMAR) 동일점포 현금 NOI는 1.3% 성장했고, 외래진료에서 받은 현금 수수료를 조정하면 2.5% 증가했다. 외래진료 점유율은 30bp 상승했고 1분기 신규 임대는 9% 증가, 임차인 유지율은 85%였다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 4	연구 포트폴리오의 동일점포 현금 NOI는 전년 동기 대비 20만달러 감소했는데, 점유율 30bp 하락이 원인이었다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 5	1분기 순부채/EBITDA는 5.7배로 2024년 말 대비 30bp 개선됐고 전년 동기 대비로는 1회전 낮아졌다. 2025년 4월 기준 가용 유동성은 36억달러였다.	실적	실적콜 요약
전망 1 가이던스	2025년 주당 정상화 FFO 중간값 3.41달러와 전년 대비 7% 성장 전망을 재확인했다. 성장 요인은 SHOP 유기적 성장과 시니어하우징 투자이며, 순이자비용 증가, 환율, 더 높은 주가에 따른 희석이 일부 상쇄 요인이다.	목표	경영진 가이던스
전망 2 가이던스	SHOP 동일점포 현금 NOI의 2025년 성장 가이던스는 11~16%, OMAR 동일점포 현금 NOI 가이던스는 2~3%로 유지했다.	목표	경영진 가이던스
전망 3 가이던스	연간 시니어하우징 투자 가이던스를 15억달러로 5억달러 상향했다. 추가 5억달러는 연말에 가까워 종결될 것으로 예상해 2025년 FFO 기여는 미미할 것으로 봤다.	목표	경영진 가이던스
전망 4 가이던스	경영진은 연말까지 SHOP이 전사 NOI의 절반을 넘을 것으로 예상하며, 2분기부터 9월까지의 핵심 판매 시즌이 연간 점유율과 SHOP 실적을 좌우할 것으로 설명했다.	목표	경영진 가이던스

부문별 실적과 사업 분석

총 4개 부문

SHOP은 11개 분기 연속 두 자릿수 NOI 성장을 기록했다. 1분기 약 50%의 증분 마진은 점유율 상승에 따른 운영 레버리지에서 나왔고, 미국의 점유율 상승 여력과 Ventas OI의 가격·물량 최적화가 핵심 실행 수단이다.
포트폴리오의 약 3분의 2는 점유율 80%대 초반에 있어 상승 여력이 크다고 설명했다. 올해 후반 Brookdale 커뮤니티 45곳을 트리플넷에서 SHOP으로 전환하고 5개 신규 운영사로 옮길 예정이며, 장기적으로 해당 커뮤니티들의 NOI를 약 5천만달러에서 1억달러 이상으로 늘리는 것이 목표다.
운영사 기반은 10곳에서 33곳으로 확대됐으며 영국의 신규 SHOP 관계도 포함됐다. 지난 2년 반 동안 커뮤니티 리프레시 프로젝트를 다수 완료했고, 연말까지 추가 100건 완료를 예상한다.
외래진료 사업은 65세 이상 인구 증가, 저비용 진료 환경 선호, Lillibridge의 자산관리·임대 역량을 성장 요인으로 제시했다. 연구 부문은 전사 NOI 기여가 한 자릿수이며, NOI 기회를 극대화하는 전략을 유지한다.

경영진은 80세 초과 인구가 2025년과 2026년에 각각 약 50만명 증가하고 2027~2030년에는 연간 약 90만명 증가하는 반면, 2025년 1분기 신규 시니어하우징 착공은 기록적 최저인 1,287유닛이었다고 밝혔다.
하드코스트 상승과 인력 부족이 신규 공급 제약을 연장할 수 있으며, 회사 커뮤니티가 위치한 시장의 예상 순흡수는 향후 수년간 1,000bp를 넘는다고 설명했다.
관세와 글로벌 무역의 사업 영향은 제한적이라고 판단했다. 다만 거시경제 불확실성은 높다고 인정하면서도, 탄탄한 유동성·대차대조표와 데이터·금융·관계 기반의 Advantage 플랫폼이 투자 경쟁력을 제공한다고 강조했다.
연구 포트폴리오에서는 약 75%의 임차인이 신용도 높은 임차인이고 평균 잔여 임대기간은 9~10년이라, 어려운 환경에서도 안정성을 지향한 구성이라고 설명했다.

연초 이후 약 9억달러의 시니어하우징 투자를 종결했고, 2024년 초 이후 누적 종결액은 28억달러이며 대부분은 최근 6개월에 완료됐다. 해당 투자는 8개 주의 비교적 신축 커뮤니티 20곳을 추가했고, 텍사스 고수요 시장 11곳을 포함한다.
종결 투자에 대해 평균 약 7.2%의 첫해 NOI 수익률과 10년 기준 낮은~중간 10%대의 레버리지 없는 IRR을 기대한다. 2024년 종결한 18억달러 시니어하우징 인수의 2025년 1분기 실제 NOI는 인수 가정에 부합했고 혼합 수익률은 7.7%였다.
2024년 초 이후 약 300억달러의 시니어하우징 투자 기회를 검토해 90억달러에 입찰하고 28억달러를 종결했다. 종결 거래의 약 75%는 관계 기반의 오프마켓 소싱이었다.
추가 투자 가이던스는 누적 13억달러의 주식 발행과 2분기 종결 예상인 기존 가이던스 내 2억달러의 매각으로 대부분 자금을 마련했다. 1분기에는 약 3% 금리의 선순위채 약 10억달러를 상환했고, 지난해 9월 약 5% 금리로 발행한 선순위채를 활용했다.
4월에는 성장 지원을 위해 리볼버 한도를 7억5천만달러 늘려 35억달러로 확대했다.

SHOP의 1분기 13.6% 동일점포 현금 NOI 성장과 290bp 점유율 상승, 11개 분기 연속 두 자릿수 NOI 성장은 시니어하우징 운영 모멘텀을 보여준다.
고령 인구 증가와 낮은 신규 공급, 고수요 시장에 위치한 포트폴리오, 확장된 운영사 네트워크와 리프레시 투자는 다년간의 점유율·NOI 성장 잠재력을 뒷받침한다.
시니어하우징 인수의 초기 실제 NOI가 인수 가정에 부합했고, 관계 기반 오프마켓 거래 비중이 약 75%인 점은 외부 성장 실행력을 시사한다.
순부채/EBITDA 개선, 36억달러의 가용 유동성, 35억달러로 확대한 리볼버는 투자 확대를 위한 재무 유연성을 제공한다.

Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)

Q&A #1

경영진은 점유율이 80%에서 90%로 오르는 과정에서 약 50%의 증분 마진, 90%에서 100%로 오르는 과정에서는 약 70%의 증분 마진을 기대할 수 있다고 설명했다. 다만 이는 운영 레버리지에 관한 경험칙이다.

Q&A #2

3월의 임상적 퇴거 증가는 독감이나 특정 추세와 상관관계가 확인되지 않았고 예측 불가능한 사망 관련 퇴거에 따른 것이라고 밝혔다. 이로 인해 2분기 점유율 출발점은 예상보다 낮아졌지만, 입주 활동은 강했고 핵심 판매 시즌의 강한 입주를 기대했다.

Q&A #3

1분기 종결한 9억달러 투자 묶음의 유닛당 가격은 약 35만달러로 전년 약 27만달러보다 높았다. 평균 연식 약 7년의 더 신축 자산과 더 좋은 시장이 배경이며, 경영진은 대부분의 재조달원가가 40만달러대부터 시작해 여전히 재조달원가 대비 상당한 할인이라고 설명했다.

Q&A #4

Brookdale 전환 대상 45개 커뮤니티는 리스에 남는 자산보다 성과가 좋다고 밝혔다. 과거 2023년에 전환한 41개 커뮤니티는 1분기에 전년 동기 대비 점유율 820bp 상승, 상위 99개 시장 대비 480bp 초과성과, NOI 40% 성장을 기록했다.

Q&A #5

NIH 간접비 매칭을 15%로 제한하는 제안은 보류돼 시행되지 않았다고 설명했다. 시행되더라도 주요 대학의 전체 연구예산 영향은 평균 한 자릿수 중반 정도로, 대학 임차인의 AA 신용등급과 9~10년 잔여 임대기간을 고려하면 관리 가능하다고 판단했다.

Q&A #6

영국에서 런던 및 잉글랜드 남동부의 케어홈 11곳을 트리플넷에서 SHOP으로 전환했고, CCG가 운영한다. 미국이 최우선이지만 영국 SHOP 포트폴리오에도 장기적으로 추가 투자할 가능성을 언급했다.

투자 시그널 및 관전 포인트

잠재적 리스크 및 불확실성

경영진은 거시경제 불확실성이 높다고 인정했다. 또한 3월의 예측 불가능한 임상적 퇴거 증가는 2분기 점유율 출발점에 부담을 줬다.
시니어하우징 인수 시장에서는 경쟁 증가와 2024년 7.7%에서 최근 종결 자산 7.2%로의 수익률 압축을 언급했다.
연구 부문은 1분기 동일점포 현금 NOI가 20만달러 감소했고, 필라델피아를 중심으로 한 재개발 자산이 단기 점유율에 영향을 주고 있다.
Brookdale 전환 과정에서는 일시적 운영 차질 가능성이 있으며, 경영진은 이를 완화하겠지만 전환 직후의 정확한 EBITDA 수준은 실제 전환 시점에 업데이트하겠다고 했다.

향후 분기 핵심 관전 포인트

2분기부터 9월까지 핵심 판매 시즌의 입주 추이와 3월 임상적 퇴거 이후 SHOP 점유율 회복 속도를 확인할 필요가 있다.
SHOP 동일점포 현금 NOI가 11~16% 가이던스 범위를 달성하는지, 특히 요금·점유율·비용 추세와 미국 포트폴리오의 성장 기여를 점검해야 한다.
상향된 15억달러 시니어하우징 투자 계획의 종결 시점, 수익률, 재조달원가 대비 매입 조건, 그리고 2025년 이후 FFO 기여를 추적할 필요가 있다.
Brookdale 45개 커뮤니티의 올해 후반 SHOP 전환, 추가 100건의 리프레시 프로젝트 완료, 연구 부문 재개발의 점유율 영향이 향후 NOI 성장에 미칠 결과를 지켜봐야 한다.

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