VTR2025년 4분기 실적 보고서실적 컨퍼런스콜

벤타스 (Ventas, Inc. Common Stock) 실적 분석 보고서

보고일: 2026-02-05 · 테마: 실적발표, 한국어 전문, 검수 완료

핵심 요약: Ventas는 2025년에 주당 정규화 FFO를 전년 대비 9% 늘리고 동일점포 SHOP 현금 NOI를 15% 성장시켰으며, SHOP NOI의 두 자릿수 성장은 4년 연속 이어졌다. 4분기 주당 정규화 FFO는 전년 대비 10% 증가했고, 동일점포 자산 성장률은 8%, SHOP 동일점포 NOI 성장률은 15%였다. 회사는 고령화에 따른 수요 증가와 낮은 신규 공급을 시니어 주택의 다년 성장 기회로 보고, 2026년에 SHOP 중심의 높은 한 자릿수 주당 정규화 FFO 성장과 전사 동일점포 현금 NOI 약 10% 성장을 제시했다.

주요 재무 지표와 가이던스

지표 항목	실적 / 가이던스	전년 동기 대비	비고
재무 결과 1	2025년 4분기 SHOP 동일점포 매출은 전년 대비 8% 이상 증가했고, 점유율은 전년 대비 300bp 및 전분기 대비 100bp 상승했다. 미국 점유율은 전년 대비 370bp 상승했으며, 미국 상위 99개 시장의 커뮤니티는 NIC를 160bp 앞질렀다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 2	4분기 SHOP 동일점포 NOI는 전년 대비 15.4% 증가했고 미국은 18% 증가했다. 증분 마진 50%에 힘입어 SHOP 마진은 전년 대비 180bp 확대돼 28%를 넘었다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 3	2025년 연간 주당 정규화 FFO는 3.48달러로 전년 대비 9% 증가해 가이던스 범위 상단에 도달했다. 4분기 말 레버리지는 5.2배로 2012년 이후 최저였고, 미결제 주식 자본을 반영한 프로포마 레버리지는 5배에 근접했다.	실적	실적콜 요약
재무 결과 4	4분기 OMAR 동일점포 현금 NOI는 전년 대비 거의 4% 증가했다. 외래 의료 동일점포 NOI는 4.5% 증가했고 점유율은 거의 91%로, 전년 대비 점유율 상승이 6분기 연속 이어졌다. 전체 NOI의 8%를 차지하는 연구 포트폴리오의 동일점포 NOI는 대학 임차인 점유율 상승에 힘입어 30bp 증가했다.	실적	실적콜 요약
전망 1 가이던스	2026년 주당 정규화 FFO 가이던스는 3.78~3.88달러이며 중간값은 3.83달러다. 중간값은 비교 가능한 기준으로 전년 대비 8%, 주당 0.27달러 성장을 의미하며, 2026년 중간값 기준 주당 순이익은 0.57달러다.	목표	경영진 가이던스
전망 2 가이던스	2026년 SHOP 동일점포 NOI 성장률 가이던스는 13~17%, 중간값 15%다. 전년 대비 점유율 270bp 상승, RevPOR 5% 성장 및 기존 거주자 임대료 인상 8% 가정이 핵심 동인이며, 운영비는 점유율 증가를 반영해 5% 증가할 전망이다.	목표	경영진 가이던스
전망 3 가이던스	2026년 전사 동일점포 현금 NOI 성장률 중간값은 전년 대비 약 10%이며, OMAR 동일점포 성장률 중간값은 2.5%, 트리플넷 성장률은 Brookdale의 1월 현금 임대료 인상에 힘입어 4% 이상으로 제시됐다.	목표	경영진 가이던스
전망 4 가이던스	2026년 가이던스에는 시니어 주택 중심의 주식 자금 조달 투자 25억 달러가 포함됐다. 현금 기준 G&A는 1억5,000만 달러 초반대로 기업 성장과 대체로 일치하는 증가율을 예상한다.	목표	경영진 가이던스
전망 5 가이던스	2026년부터 정규화 FFO에서 비현금 주식기준보상 비용을 제외한다. 이 비용은 2025년과 2026년 모두 주당 0.08달러로, 조정 후 전년 대비 성장률에는 영향이 없다고 회사는 설명했다.	목표	경영진 가이던스

부문별 실적과 사업 분석

총 4개 부문

연말 기준 SHOP 유닛은 8만3,000개를 넘었고, 전체 NOI의 53%가 SHOP 커뮤니티에서 발생했다. 미국 SHOP 포트폴리오 점유율은 86%로, 회사는 점유율 상승의 장기 여지가 있다고 설명했다.
SHOP 포트폴리오에는 43개 운영사가 참여하며, 회사는 Ventas OI를 통해 자본지출, 동적 가격 책정, 영업 실행과 운영지표 벤치마킹을 지원한다고 밝혔다. 2025년에는 운영사 12곳을 추가하고, 재개발 88건, 새 SHOP 운영사 전환 26건 및 트리플넷에서 SHOP으로의 전환 74건을 수행했다.
2025년 시니어 주택 인수는 25억 달러였고, 2026년 초에는 7건의 100% 소유 시니어 주택 거래를 통해 8억 달러 이상을 완료했다. 회사는 최근 1년여 누적 시니어 주택 인수액이 48억 달러라고 밝혔다.
Brookdale 트리플넷 리스에서 SHOP으로 전환된 45개 커뮤니티는 5개 전환 전문 운영사가 운영 중이며, 리프레시 프로젝트 대부분을 핵심 영업 시즌 전 완료할 계획이다. 회사는 2026년에는 완만한 NOI 성장을, 장기적으로는 이 집단의 NOI를 두 배로 늘릴 기회를 기대했다.

회사는 베이비붐 세대가 80세가 되기 시작하면서 80세 이상 인구가 향후 5년간 28% 증가하고 20년 내 두 배가 될 것으로 예상했다. 반면 2025년 4분기 신규 시니어 주택 착공은 약 2,500유닛에 그쳤다고 언급했다.
Ventas OI는 2022년부터 발전시켜 온 플랫폼으로, 회사는 운영사의 높은 채택률과 현장 실행 개선을 바탕으로 2026년에 동적 가격 책정 등 활용을 확대할 계획이라고 밝혔다.
회사는 2024년 이후 시니어 주택 거래의 70% 이상이 기존 운영사 관계에서 나왔고 지난 1년 거래의 50% 이상이 반복 매도자와의 거래였다고 설명했다. 미국 시니어 주택 파이프라인은 350억 달러이며 전년보다 기회가 늘었다고 밝혔다.

2025년 회사는 은행 차입·채권·모기지 부채 약 40억 달러와 주식 발행 32억 달러를 포함해 70억 달러 이상을 조달했고, 향후 투자를 위한 미결제 주식 자본 12억 달러를 보유했다.
자본 배분의 최우선 순위는 미국 시니어 주택이다. 회사는 2026년 시니어 주택 투자 25억 달러 달성에 높은 확신을 보였고, 투자 대상의 목표 무차입 IRR은 낮은 두 자릿수에서 중반 10%대라고 밝혔다.
이사회는 성과와 다년 전망을 근거로 분기 배당을 8% 인상했다.

2025년 총주주수익률은 35%였고, 기업가치는 500억 달러를 넘었다. 4분기 연환산 NOI와 SHOP NOI는 각각 25억 달러와 13억 달러에 도달했다.
회사 측은 SHOP 포트폴리오의 평균 점유율이 2025년에 280bp, 미국에서 350bp 상승했으며, 강한 수요·영업 실행·운영 레버리지가 2026년에도 성장 기반이 된다고 평가했다.
시니어 주택 인수 자산은 유리한 수급 역학에 따른 초과성과 가능성과 기존 운영사·반복 매도자 관계에서 나오는 차별화된 거래 접근성을 제공한다고 회사는 평가했다.

Q&A 하이라이트 (애널리스트 질의응답)

Q&A #1

회사는 2026년 투자 25억 달러가 주로 주식으로 조달된다고 설명했다. 2026년 평균 발행주식수 가정은 5억300만 주이며, 연말 발행주식수는 거래 시점에 좌우돼 제시하지 않았다.

Q&A #2

2026년 SHOP 점유율 가이던스에는 계절성, 날씨 및 독감 관련 영향을 반영했다. 겨울에는 퇴거가 늘고 입주가 줄어드는 반면, 5~9월 핵심 영업 시즌에는 입주가 크게 늘고 퇴거가 일반적으로 줄어든다고 설명했다.

Q&A #3

회사에 따르면 2026년 SHOP 증분 마진은 점유율이 90% 초반대인 상황에서 50%대가 예상되며, 점유율이 100%에 가까워질수록 보통 약 70%로 높아질 수 있다.

Q&A #4

회사는 신규 개발보다 내구성 있는 현재 현금흐름을 가진 자산 인수를 우선시한다. 신규 개발이 의미 있게 늘려면 임대료가 20~30% 더 높아져야 하며, 개발에는 약 3년의 사이클이 있다고 설명했다.

Q&A #5

2026년 주당 정규화 FFO 성장률 8%는 SHOP NOI 성장과 주당 이익 기여 투자 활동이 이끌지만, Brookdale 비현금 임대수익의 만료와 만기 부채 22억 달러 차환에 따른 순이자비용 증가가 상쇄 요인이라고 밝혔다.

투자 시그널 및 관전 포인트

잠재적 리스크 및 불확실성

시니어 주택 자산에 추가 자본이 유입되면서 경쟁이 높아졌고, 회사는 최근 인수의 보고 자본환원율이 7% 미만으로 내려가는 추세가 있다고 언급했다.
2026년 1분기 SHOP 비용 가이던스에는 최근 미국의 심각한 기상 상황에 따른 다소 높은 비용이 포함됐다. 회사는 겨울철 날씨와 독감이 점유율 계절성에 영향을 줄 수 있다고도 설명했다.
연구 포트폴리오는 2025년에 완만한 하락을 보였으며, 회사는 2026년에도 외래 의료의 성장이 OMAR를 이끌고 연구 사업은 버티는 구도를 예상했다.
회사는 장기 수요가 공급 증가를 압도할 것으로 보지만, 임대료가 충분히 오르면 신규 개발이 재개될 수 있고, 개발비·노동비·자재비와 약 3년의 개발 주기가 공급 전망의 변수라고 설명했다.

향후 분기 핵심 관전 포인트

2026년 SHOP 점유율 270bp 상승, RevPOR 5% 성장, 기존 거주자 임대료 인상 8% 및 SHOP 동일점포 NOI 성장률 13~17% 가이던스의 달성 여부를 확인할 필요가 있다.
시니어 주택 중심 투자 25억 달러의 집행 속도와 거래 경쟁 심화가 인수 수익률 및 주식 조달 규모에 미치는 영향을 지켜볼 필요가 있다.
Brookdale에서 전환된 45개 SHOP 커뮤니티의 리프레시 완료, 2026년의 완만한 NOI 성장 및 장기 NOI 두 배 확대 목표의 진척을 확인할 필요가 있다.
만기 부채 22억 달러의 차환 비용, Brookdale 비현금 임대수익 만료 및 G&A 증가가 2026년 주당 정규화 FFO 성장에 미치는 영향을 점검할 필요가 있다.
점유율 상승에 따른 마진 확대, Ventas OI의 동적 가격 책정과 운영사 채택, 시니어 주택 신규 공급의 실제 재개 시점을 지켜볼 필요가 있다.

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