Orion Properties (ONL) 2026 심층 기업분석과 적정주가

Orion Properties (ONL) 심층 기업 분석 및 밸류에이션

분석 기준일: 2026년 10월 22일. 미국 현지 확정 주가는 2026년 10월 21일 정규장 종가이며 모든 가격은 달러(USD) 기준이다.

1. 핵심 투자 판단

Orion Properties(ONL)는 안정적인 고배당 리츠가 아니라 미국 오피스 부동산 침체 속에서 공실 해소, 자산 매각, 부채 축소 및 전용목적 부동산 편입을 추진하는 고위험 턴어라운드 리츠다. 기업가치를 결정하는 핵심 질문은 (1) 기존 임대 갱신과 신규 임대로 임대료 현금수익을 회복할 수 있는가, (2) 부동산 매각으로 부채를 줄이면서 수익자산을 유지할 수 있는가, (3) Core FFO가 아니라 실제 현금 분배가능액인 FAD를 흑자로 만들 수 있는가이다.

2026년 2분기 임대 점유율은 78.1%로 전년 동기 76.8%보다 높았다. Core FFO는 주당 0.20달러로 전년 동기와 동일했다. 순부채/연환산 조정 EBITDA는 5.4배로 전년 6.4배에서 개선되었다. 공식 2026년 Core FFO 가이던스는 주당 0.72~0.77달러로 기존 0.69~0.76달러에서 상향되었다. 그러나 임차인 인센티브, 건물 개선 및 리스 비용을 고려하면 현금흐름의 질은 아직 약하다. 2026년 1월 시작된 전략적 대안 검토는 기업 전체 매각, 합병, 독립경영 등의 가능성을 포함하지만 실제 거래 성사와 완료 시점은 보장되지 않는다.

2. 기업 기본 분석과 경제적 해자

ONL은 2021년 Realty Income과 VEREIT의 합병 과정에서 분리된 오피스 자산을 기반으로 출범했다. 2025년 3월 Orion Office REIT에서 Orion Properties로 명칭을 변경했다. 미국 전역의 오피스 및 특수목적 상업용 건물을 기업과 정부기관에 임대해 임대료와 비용 보전금을 받는다. 2026년 상반기 매출의 약 99.5%는 부동산 임대료에서 나왔다. 지역별로 사실상 미국에 100% 집중되어 있다. 연환산 기본 임대료의 주요 지역 비중은 텍사스 약 21.7%, 뉴저지 15.5%, 켄터키 9.5%, 콜로라도 6.2%, 뉴욕 6.1% 등이다.

2026년 6월 말 운영 부동산은 57개, 임대 가능 면적 635만 제곱피트, 연환산 기본 임대료 약 1억 800만 달러, 투자적격 신용등급 임차인 관련 임대료 비중 69.1%, 평균 잔여 임대기간 6.2년이었다. 전통적 오피스 외에 정부시설, 의료시설, 연구개발실·실험실, 사무·산업 복합시설 등의 전용목적 자산(DUA)을 보유한다. DUA 임대료 비중은 2025년 2분기 32.6%에서 2026년 2분기 38.7%로 높아졌다.

주요 임차인의 연환산 기본 임대료 비중은 미국 연방정부 GSA 20.1%, Merrill Lynch 10.3%, Cigna/Evernorth 4.6%, Ingram Micro 4.4%, 기타 60.6%다. 상위 2개 임차인 비중이 30.4%여서 고객 집중 위험이 있다. 일부 부동산은 단독 임차인 중심이라 한 기업의 퇴거가 건물 전체의 공실로 연결될 수 있다.

사업 모델에는 장기계약에 의한 반복매출이 있으나, 임대 만기 이후의 임대료 협상력은 지역 공급과 건물 경쟁력에 좌우된다. 일부 임대계약은 세금·보험·운영비를 임차인에게 전가할 수 있지만, 공실 발생 시 건물 유지비와 재임대 비용은 소유자가 부담한다. 주요 비용은 부동산 운영비, 관리비, 이자, 임차인 유치 인센티브, 건물 개선 자본지출 및 리스 수수료다. 경기 침체, 원격근무, 높은 부동산 금리, 건물 재임대 수요 악화에 민감하다. 부동산세·건축·임대계약 규제와 정부기관 예산 변화도 위험요인이다.

경제적 해자는 제한적이다. 장기 임대계약과 특정 용도에 맞춘 건물은 일부 전환비용을 만들지만 일반 오피스 건물의 대체 가능성은 높다. 소규모 회사여서 대형 오피스 리츠보다 자본조달과 규모의 경제가 약하다. 시장에는 다른 상장 오피스 리츠, 지역 건물주 및 사모 부동산펀드가 경쟁한다. 이길 수 있는 이유는 우량 임차인 갱신, 공실 해소, 특수목적 자산 비중 증가, 비핵심 매각과 부채 축소다. 질 수 있는 이유는 핵심 임차인 이탈, 할인된 부동산 매각, 높은 건물 개선비, 재융자 실패 및 주식 희석이다.

기업의 본질: 미국 오피스 침체에서 살아남는 부동산을 선별하고, 현금흐름과 부채를 정상화해 할인된 지분가치를 회복하려는 소형 특수상황 리츠.

3. 최근 4년 실적 및 재무상태

단위: 백만 달러. 2026년은 상반기 누적이며 2022~2025년은 확정 연간 실적이다. 총이익률은 매출에서 부동산 운영비만 차감한 근사치이며, FCF는 영업현금흐름에서 건물 자본지출과 리스 현금지출을 차감한 분석값이다.

2026년 6월 말 제한성 현금은 46.66M이며 비제한 현금 16.87M과 다르다. 시장 데이터에는 금융리스 등을 포함한 총부채 443.90M과 순부채 427.03M이 표시되며, 회사가 발표하는 부채원금 436.6M과 분류상 차이가 있다. 평가 목적에서는 보수적으로 제한성 현금을 자유 현금처럼 전액 차감하지 않는다.

자본수익률은 2022년 ROE -9.4%, 2023년 -6.2%, 2024년 -12.5%, 2025년 -20.0%, 최근 12개월 -13.8%였다. 동일한 계산 정의로 자체 산정한 과거 GAAP ROIC 근사치는 2022년 -4.9%, 2023년 -1.9%, 2024년 -5.4%, 2025년 -8.4%다. 해당 ROIC는 GAAP 영업이익과 평균 투자자본을 사용하며 자산손상차손이 포함되므로 정상화 투자수익률과 다르다. 최신 제공업체 표준화 기준 ROIC는 약 -0.2%이나 방법론이 다르므로 과거 자체 계산치와 직접 연결해서는 안 된다.

매출 감소 추세가 지속되었고 GAAP 이익은 대규모 부동산 손상차손 탓에 수년 동안 적자였다. 2026년 상반기 플러스 순이익에는 약 28.8M의 부동산 매각이익이 포함되어 반복적인 수익 개선을 나타내지 않는다. 2025년 배당은 연간 주당 0.40달러에서 0.08달러로 80% 감소했다. 2023년 약 5.0M의 자사주 매입은 있었지만 최근 대규모 자사주 매입은 없고, 발행주식 수는 보상주식 등으로 증가하고 있다.

리츠에서는 GAAP 순이익 외에 FFO, Core FFO, FAD를 구분해야 한다. 2026년 2분기 Core FFO는 11.8M 흑자였으나 FAD는 -0.14M이었다. 2025년 연간 FAD는 -29.89M, 2026년 상반기 -5.41M, 최근 12개월 약 -27.08M이었다. Core FFO와 실제 사용 가능한 현금의 차이가 큰 것이 가장 중요한 부정적 신호다. 부채 만기 연장과 레버리지 축소는 긍정적이지만, 현금흐름은 침체에 민감하다.

4. 2026년 2분기 컨퍼런스 콜 및 공식 가이던스

최근 실적 발표일은 2026년 8월 6일, 컨퍼런스 콜은 8월 7일이다. 다음 3분기 실적은 2026년 11월 5일 발표 예정이므로 현재 확인 가능한 최신 공식 실적은 2분기다.

2분기 매출은 34.3M으로 전년 동기 37.3M보다 약 8.0% 감소했다. 순이익은 24.6M, 희석 EPS 0.42달러로 개선되었으나 부동산 처분이익 28.8M을 포함한다. Core FFO는 11.8M, 주당 0.20달러로 전년 동기와 대체로 같고, 조정 EBITDA는 18.0M에서 17.2M으로 약 4.5% 감소했다. G&A는 4.8M에서 4.6M으로 감소했다. 공개된 집계 기준 시장 예상 매출 약 34.16M, EPS 약 -0.07과 비교하면 수치상 상회했지만 주당이익 상회는 일회성 매각이익 영향이 컸다.

공식 2026년 가이던스는 Core FFO 주당 0.72~0.77달러로 이전 0.69~0.76달러에서 상향, 연말 순부채/조정 EBITDA 6.0~6.8배로 이전 6.5~7.3배에서 개선, G&A 19.8~20.8M으로 유지되었다. 개선 가정에는 임대료 및 운영비 개선 같은 반복요인뿐 아니라 조기 계약종료 수입과 재산세 환급 같은 일회성 요인도 포함되어 있다. 연말 예상 레버리지는 2분기 말 실현 레버리지 5.4배보다 높아질 수 있다는 점에 유의한다.

임대 수요에서는 2분기 신규·갱신 계약 20.2만 제곱피트 가운데 신규 계약은 약 6,000제곱피트, 나머지 대부분은 갱신이었다. 7월까지 누적 임대활동은 약 67.3만 제곱피트이며, 약 110만 제곱피트의 협의 파이프라인이 있으나 미확정이다. 2분기 현금 갱신임대료 스프레드는 -7.7%로 기존 계약 종료 임대료보다 신규 계약 시작 임대료가 낮았다. 계약기간 말 임대료 기준으로는 인상조항 덕분에 +2.1%였다. 임대 가격 결정력이 완전히 회복되었다고 보기 어렵다.

경영진은 2026년 상반기 광의의 CapEx·리스 비용 약 27M을 사용했고 하반기에 추가로 30~40M 지출 가능성을 밝혔다. 회사는 분사 이후 39개 부동산과 420만 제곱피트 이상의 자산을 처분했고, 2026년 상반기 비핵심 자산 매각을 통해 부채를 줄였다. 2026년 2분기까지 네 개 건물과 디어필드 캠퍼스 매각으로 연초 이후 약 83.7M을 수취했고 2분기 차입금 약 60.7M을 감소시켰다.

2026년 6월 말 총 유동성 약 176.5M은 비제한 및 제한성 현금 합계 63.5M과 신용한도 미사용액 약 113M을 포함하므로, 전액 자유로운 현금잔고는 아니다. 총 차입 원금은 약 436.6M이다. 주요 채무에는 2028년 2월 만기 회전신용한도 약 102M(조건 충족 시 2029년까지 연장 가능), 2029년 2월 만기 CMBS 차입금 약 316.6M(연장 옵션 존재), 기타 담보부 차입금이 포함된다.

애널리스트 질문은 정부기관 임차 건물 매각 이유, 공실 자산 재임대와 매각 사이의 경제성, 전략적 대안 검토의 완료 시기, DUA 편입 목표, 하반기 CapEx 부담에 집중되었다. 경영진은 정부기관도 면적을 축소할 수 있어 입지가 나쁜 건물은 매각할 수 있다고 했고, 현재 주가에서는 외부 증자로 사업을 확장하기 어려워 기존 부동산을 매각하여 자본을 재배분해야 한다고 밝혔다. 경영진의 태도는 운영 측면에서는 낙관적, 자본조달 측면에서는 현실적, 기업 전체 매각 등 전략적 거래에 대해서는 신중하다고 평가한다.

컨퍼런스 콜 핵심 신호: 현재 주가가 신규 자기자본 조달을 뒷받침하지 못한다는 인식과 하반기 큰 CapEx 부담이다. 따라서 임대계약 체결 자체보다 계약 후 현금창출력이 중요하다.

5. 진짜 실적 선행지표와 산업 자료

ONL의 실적 인과관계는 임대 갱신 및 신규계약, 현금 임대료 단가, 임차인 유치비용, FAD, 부채 축소, 주주지분 가치로 이어진다.

연도별 연환산 기본 임대료 만기 비중은 2026년 3.8%, 2027년 10.5%, 2028년 22.7%, 2029년 6.0%, 2030년 6.1%다. 특히 2028년 만기는 기업의 3년 내재가치에 가장 큰 위험요인이다.

미국 오피스 시장의 2026년 3분기 순흡수면적은 약 +600만 제곱피트, 연초 이후 누적 약 +2,100만 제곱피트, 연간 임대 활동 증가율 약 6.4%였으며, 전국 오피스 평균 제시 임대료는 제곱피트당 약 40.51달러로 전분기 대비 0.6% 상승했다. 미국 오피스 시장에는 5개 분기 연속 점유 면적 증가가 나타났지만 높은 오피스 CMBS 연체율 12.16%는 신용스트레스가 지속된다는 의미다. 우량 오피스의 회복이 ONL의 모든 개별 건물에 자동으로 전달되지는 않는다.

투자자가 매 분기 반드시 확인해야 할 지표 3가지는 (1) 현금 임대료 스프레드와 실제 신규 임대 점유율, (2) Core FFO가 FAD로 전환되는 비율과 필요한 CapEx, (3) 2028년 만기 대응 및 순부채/조정 EBITDA다.

6. 산업 내러티브와 피터 린치식 스토리

미국 기업의 사무실 복귀, 오피스 신규 공급 감소, 의료·연구·정부시설 같은 전용목적 자산 수요는 순풍이다. 원격근무 고착화, 기존 중저품질 오피스 공실, 높은 부동산대출 연체율, 정부 예산 축소와 재융자 비용은 역풍이다. 금리 하락과 건물 공급 감소는 자산가치에 긍정적일 수 있지만 모든 건물이 같은 수혜를 얻지는 않는다. 환율 변화는 원화 투자자의 실현수익률에도 영향을 미친다. 오피스 산업에 개선 신호가 나타나고 있지만 ONL의 2026년 상반기 매출은 -6.3%이므로 매출 수준에서 산업 회복 효과가 아직 확인되지 않았다.

피터 린치식 스토리: 오피스 업황 붕괴로 매우 낮은 가격에 거래되는 소규모 리츠가 비핵심 건물을 처분하고 부채를 줄이며, 남은 건물의 임대계약을 갱신하고 특수목적 건물 비중을 높여 실제 현금흐름을 정상화한다. 오피스 전체 산업이 고성장하지 않더라도 회사의 현금창출 능력과 회수 가능한 자산가치가 입증되면 시장 할인율이 낮아질 수 있다.

스토리가 맞으려면 안정적인 임차인 갱신, 신규 임차인 확보, 현금 임대료 개선, 리스 투자비용 정상화, 2028년 계약 만기 대응 및 무리 없는 재융자가 필요하다. 스토리가 깨지는 신호는 임대 점유율 75% 미만으로 악화, 대형 임차인 이탈, 부동산 처분 후에도 지속적인 FAD 감소, 신규 증자를 통한 대규모 희석 및 차입조건 악화다. 분기마다 점유율, 현금 임대료 스프레드, FAD, CapEx, 순부채, 2028년 갱신 진행률을 검증해야 한다. 피터 린치 분류로는 턴어라운드주와 경기순환주의 혼합이며 우량 고성장주는 아니다.

7. 2026년 10월 21일 종가 기준 현재 밸류에이션

주가 2.16달러, 시가총액 123.22M, EV 약 550.25M, 비제한 현금 16.87M, 제한성 현금 46.66M, 시장 제공업체 분류 총부채 443.90M, 비제한 현금 차감 순부채 427.03M, 2026년 6월 말 보통주 57.04M주다.

GAAP TTM 순이익 -93.84M, EPS 약 -1.66이므로 TTM P/E는 산정 부적절하다. 2026년 가이던스에 포함된 GAAP 추정 순손실 주당 -0.40~-0.35달러로 Forward P/E도 N/M이다. 2026년 Core FFO 가이던스 중간값 주당 0.745달러를 기준으로 P/Core FFO 약 2.9배다. 공식 재무제표 기준 최근 12개월 매출 142.916M에 대한 P/S는 0.86배, EV/Sales 3.85배다. P/B는 약 0.19배, 주당 장부자기자본 약 11.09달러다. 표준화 EBITDA 48.96M에 대한 EV/EBITDA는 11.24배이며, 2026년 2분기 조정 EBITDA 17.184M을 단순 연환산한 68.736M에 대한 EV/조정 EBITDA는 약 8.0배다. 서로 정의가 다른 두 배수는 직접 비교하면 안 된다.

최근 12개월 표준화 FCF Yield는 약 -50.3%, 회사 정의 FAD/시총은 약 -22.0%다. 공식 TTM 매출 성장률 약 -6.5%, 2분기 조정 EBITDA 성장률 -4.5%, GAAP TTM 영업이익률 -54.2%, GAAP TTM 순이익률 -65.7%, TTM ROE -13.8%, 표준화 ROIC -0.2%다. GAAP 영업이익률에는 대규모 손상차손이 포함된다. 연환산 배당은 주당 0.08달러로 현재가 대비 약 3.7%다.

일부 시장정보 제공업체에서 재분류된 TTM 매출 131.61M을 사용해 다른 P/S나 EV/Sales 비율을 보여주는 문제가 있으므로 공식 총매출 142.916M을 재구성 기준으로 일관되게 사용했다.

경쟁사 비교. 시가총액은 십억 달러, 성장률은 대체로 최근 12개월 기준이다. 현금흐름과 마진은 제공업체별 재분류에 따라 직접 비교에 한계가 있다.

ONL의 EV/Sales와 FFO 배수는 매우 낮지만, 높은 공실, 매출 감소, 낮은 자본조달 역량, 음의 FAD 때문에 대형 리츠 대비 할인받을 이유가 있다. 과거 ONL P/B는 2022년 말 0.50배, 2023년 0.36배, 2024년 0.27배, 2025년 0.20배, 현재 약 0.19배로 하락했다. 과거 멀티플로 자동 복귀한다는 가정은 위험하다. 장부자기자본은 곧바로 회수 가능한 청산가치가 아니다.

8. 적정주가 및 안전마진 밸류에이션

공통 가정: 주식 수 57.0447M주, 평가용 순부채 427.03M, 공식 TTM 매출 142.916M, 2026년 2분기 조정 EBITDA 단순 연환산 68.736M, 2026년 Core FFO 가이던스 중간값 0.745달러. 미래에 발생할 수 있는 부채 변동 및 증자는 확정되지 않은 변수다.

보수적 영업가정은 중기 매출 연 -5~-2%, 조정 EBITDA 60~65M, NOI 마진 약 55%, FAD 적자 또는 미미한 흑자, 레버리지 유지·악화, EV/조정 EBITDA 7.0~7.5배다. 기본은 매출 연 0~3%, 조정 EBITDA 68~72M, NOI 마진 약 58%, 2029년 FAD 15M, 순부채 점진 감소, EV/조정 EBITDA 약 8.4배다. 긍정은 매출 연 4~6%, EBITDA 75~85M, NOI 마진 60% 이상, 2029년 FAD 25M 이상, 빠른 부채 축소, EBITDA 배수 9.5~10배다.

다중 가치산정 표. 지분가치는 백만 달러 단위다.

PER 결과는 현재 EPS 적자 때문에 유효한 현재 투자지표가 아니며 미래 EPS 회복이라는 가상 조건부 비교치다. Core FFO와 경쟁사 FFO는 조정의 범위가 다르므로 배수 비교에 보수적인 할인이 필요하다.

DCF 상세: 향후 FAD를 2027년 0M, 2028년 8M, 2029년 15M, 2030년 18M, 2031년 20M으로 가정한다. 할인율 13%, 영구성장률 2%를 사용하면 5년 현금흐름 현재가치 약 38.6M과 터미널가치 현재가치 약 100.7M을 더한 지분가치 약 139.2M, 주당 2.44달러다. FAD는 이자비용을 차감한 주주현금흐름이므로 DCF에서는 순부채를 중복 차감하지 않는다. 터미널가치 비중 약 72%로 장기 임대 만기 가정에 매우 민감하다.

간이 NAV: 최근 12개월 부동산 운영 NOI 근사치 약 83.2M에 부동산 환원율 10%를 적용한 자산가치 832M에서 본사 운영비의 자본화 가치 약 167M, 별도로 가정한 향후 리스·건물 투자충당액 90M, 순부채 427M을 차감하면 지분가치 약 148M, 주당 2.60달러다. 환원율 9%면 주당 약 4.20달러, 11%면 약 1.27달러다. 90M 충당액은 확정 채무가 아니라 보수적 분석 가정이다.

부채 민감도: 순부채가 추가 50M 증가하면 다른 조건 동일 시 주당 지분가치는 약 0.88달러 하락한다. EV/EBITDA 8.4배를 유지할 때 조정 EBITDA가 연간 5M 증가하면 주당 지분가치는 약 0.74달러 상승한다. 작은 주주 시총 때문에 부동산 가치 변동이 주가에 크게 증폭된다.

종합 평가: 기본 적정 주가 2.70달러, 기본 적정 범위 2.30~3.10달러, 보수적 적정 범위 1.25~1.70달러, 공격적 적정 범위 4.10~5.00달러. 기본 적정가 2.70달러 대비 40% 안전마진을 적용한 관심 매수가 상단은 약 1.60달러이며 관심 구간은 1.30~1.60달러다. 현재가 2.16달러 대비 기본 상승여력은 약 25%, 보수적 하단 1.25달러까지 하락 위험은 약 -42%다. 현금흐름 개선이 없는 상태에서 4.50달러 이상은 고평가 위험이 크다. 안전마진은 손실 가능성을 제거하지 않는다.

9. 기간별 긍정·중립·부정 시나리오

확률은 분석자가 설정한 주관적 가중치이며 공식 통계 예측이 아니다. 가격은 2026년 10월 21일 기준 2.16달러와 비교한다. 배당, 세금, 환율과 향후 주식 분할은 제외한다. 인수합병이 성사되면 주가 대신 기존 주주의 주당 회수대가로 이해한다.

6개월: 2027년 4월

확률가중 예상 주가 2.2625달러, 기대수익률 +4.7%.

1년: 2027년 10월

확률가중 예상 주가 2.775달러, 기대수익률 +28.5%.

3년: 2029년 10월

확률가중 예상 주가 3.6625달러, 누적 기대수익률 +69.6%, 연복리 환산 약 19.2%.

5년: 2031년 10월

확률가중 예상 주가 4.325달러, 누적 기대수익률 +100.2%, 연복리 환산 약 14.9%.

전체 시나리오 기대주가: 6개월 2.26달러, 1년 2.78달러, 3년 3.66달러, 5년 4.33달러. 높은 평균 기대수익률은 극단적인 주주가치 훼손 가능성과 동시에 존재하므로 안정적인 예상 수익률로 해석하면 안 된다.

10. 최종 투자 판단

투자 매력도: 보통. 고위험 특수상황 투자자에 한정하면 매력적일 수 있다. 현재가 판단: FAD 정상화가 전제된 조건부 저평가. 현재가 2.16달러, 기본 적정가 2.70달러, 안전마진을 적용한 관심 매수 상단 1.60달러다.

핵심 투자 포인트 세 가지는 (1) P/B 약 0.19배의 큰 자산가치 할인과 잠재적 기업가치 실현, (2) 점유율·임대기간·DUA 비중·레버리지 지표 개선, (3) 자산 매각과 전략적 대안 검토에 따른 재평가 촉매다.

핵심 리스크 세 가지는 (1) Core FFO 흑자에도 최근 12개월 FAD가 적자이며 CapEx 지출이 크다는 점, (2) 2028년 만기 도래 임대료 비중 약 22.7% 및 단독 임차인 이탈 위험, (3) 작은 시가총액 대비 큰 부채, 재융자 부담과 신주 발행 희석 가능성이다.

지금 매수 여부: 보수적 가치투자자에게는 2.16달러에서의 적극 매수보다 관망이 낫다. 공격적 특수상황 투자자는 작은 탐색 비중을 고려할 수 있지만, 인수합병만을 투자근거로 삼아서는 안 된다. 기다린다면 1.30~1.60달러 또는 FAD 및 현금 임대료 스프레드가 지속적으로 회복된다는 근거를 확인한 뒤 평가한다. 장기 보유는 가능하지만 방치형 배당투자 대상은 아니다. 고변동성·큰 손실을 감내하고 부동산 임대·재융자를 추적할 수 있는 투자자에게 적합하다. 안정적 배당과 낮은 변동성, 높은 원금 보전 가능성을 중시하는 투자자에게는 부적합하다.

가장 중요한 차기 확인 시점은 2026년 11월 5일 예정된 3분기 실적이다. 신규 임대 및 현금 임대료 스프레드, 점유율, 반복적 Core FFO, CapEx와 FAD, 2028년 만기 대응, 전략적 거래 및 재융자 진행을 점검한다.

결론: ONL은 단순히 주가와 장부자산을 비교해 싸다고 결론 내릴 수 있는 회사가 아니다. 실제 현금흐름을 정상화하면 지분가치가 큰 폭으로 재평가될 수 있지만, 실패 시 영구적 자본손실 가능성이 매우 큰 고위험 오피스 리츠다.